Particularitatile pietei imobiliare

Particularitatile pietei imobiliare

Una dintre cele mai izbitoare caracteristici a ultimului deceniu, a fost enorma dezvoltare a sectorului servicii in cadrul economiei nationale. In parte, aceasta s-a datorat trecerii de la economia centralizat-planificata la economia de piata, a accelerarii continue a ritmului schimbarilor tehnologice, a specializarii clientilor.

Impreuna, aceste dendinte au dus la o deplasare semnificativa de la angajarea in sectorul secundar - industrial, in cel tertiar - al serviciilor, insotit de o modificare a sabloanelor de consum, de la bunuri de servicii.

Intreaga activitate a sectorului de servicii se desfasoara intr-un mediu concurential acerb, unde piata ocupa rolul central.

Tocmai de aceea, intelegerea mecanismelor pietei, cunoasterea legilor care o guverneaza si a particularitatilor ei sunt elemente esentiale pentru intelegerea sistemului imobiliar.

Piata imobiliara este structurata pe doua componente:

piata bunurilor imobiliare

piata serviciilor imobiliare

Piata bunurilorilor imobiliare este locul de intalnire a cererii si ofertei imobiliare.

Elementele mecanismului pietei de bunuri immobile sunt:

v     cererea de imobile

v     oferta de immobile

v     pretul imobilelor

Cererea de imobile reprezinta numarul total total de imobile pe care indivizi sau grupuri de indivizi sunt dispusi sa le cumpere, la un anumit pret, intr-un anumit timp dat, indiferent daa ei actioneaza sub influenta mediului

Cererea este dependenta de:

I. nevoi, rationale sau conditionate, are influenteaza direct cererea;

II. nivelul veniturilor disponibile, care determina cpacitatea de cumparare a indivizilor;

III. pret

In functie de acesti factori, distingem cererea efectiva, care se defineste ca o cerere sutinuta de puterea de cumparare sau altfel spus, sprijinita de capacitatea de a plati un anumit pret. De aici se desprind alte doua tipuri de cereri: latenta si potentiala.

Cererea latenta este cererea pe care cumparatorul nu o poate satisface, intrucat ii lipseste puterea de cumparare. Ex.: Multi indivizi pot avea o cerere latenta pentru o vila cu piscine interioara, dar in functie de venitul pe care-l au la dispozitie, aceasta dorinta este mai putin puternica decat cererea lor pentr alte bunuri, astfel ca ea ramane nesatisfacuta.

Cererea pentru imobile este analizata in ordinea preferintelor si satisfacuta in functie de venitul disponibil.

Cererea potentiala exista atunci cand cumparatorul are putere de cumparare, dar nu cumpara imobilul respective.

Natura cerereii de imobile este apreciata in functie de influentele subiective si obiective exercitate asupra comportamentului clientului.

Oferta de imobile reprezinta numarul total de imobile care poate fi vandut pe piata la un anumit pret.

Oferta reprezinta relatii in legatura cu:

imobilul pe care vanzatorul doreste sa-l vandal la un anumit pret;

pret minim acceptat de catre vanzator pentru imobil

Pretul imobilelor reprezinta expresia monetara a valorii imobilului, respectiv rezultatul evaluarii sau masurarii economice a acestora cu ajutoril banilor.

Formarea pretului imobilelor este un proces complex, influentat de conditiile concrete si specifice de pe piata imobiliara.

In functie de relatiile care se deruleaza intre participantii la schimb, distingem:

piata imobiliara in amonte

piata imobiliara in aval

AMONTE AVAL

Fig. 1 Piata imobiliara in amonte si aval

Agentia imobiliara, in calitate de intermediary, intra in relatii de "aprovizionare", achizitionad immobile: terenuri, locuinte, spatii industriale si comerciale, cu scopul de a le oferi spre vanzare si a obtine profit. Aceste relatii, impreuna cu furnizorii - vanzatorii de immobile - formeaza piata in amonte.

Piata in aval se constituie din relatiile de "desfacere - intermediere", "ofertare - vanzare" cu beneficiarii - cumparatorii de immobile.

Referitor la furnizorii firmei, acestia sunt vanzatorii de immobile, adica persoanele care au in proprietate bunuri imobiliare si pe care vor sa le instraineze prin intermediul agentiei.

In ceea ce priveste beneficiarii, acestia sunt cumparatorii de imobile, adica persoanele interesate de achizitionarea de bunuriimobile prin intermediul agentiei imobiliare.

Prescriptorii sau sfatuitorii, sunt agentii imobiliari care ofera consultatii, informatii participantilor la schimb, influentand astfel deciziile de vanzare/cumparare ale acestora.

Relatiile de schimb, tranzactiile in amonte si in aval ale intermediarului se realizeaza in contextual erxistentei si implicit a influentei concurentilor si a diferitelor segmente de public.

De asemenea, tendintele, fortele, limitarile si variabilele macromediului au un impact direct asupra pozitiei, rolului si comportamentului agentiei pe piata imobiliara.

Cresterea pozitiei si a fortei concurentiale, realizarea unui comportament anticipativ - activ pe piata presupune cunoasterea tendintelor si cerintelor pietei, adica investigarea, cercetarea si depistarea actiunilor, reactiilor actorilor micromediului, a fortelor macromediului.

Investigarea pietei imobiliare este structurata astfel:

dimensiunile pietei imobiliare

structura pietei imobiliare

elasticitatea cererii de bunuri imobiliare

Dimensiunile pietei imobiliare se definesc prin parametrii:

capacitatea pietei imobiliare;

dinamica pietei imobiliare

aria pietei imobiliare

a. capacitatea pietei imobiliare - exprima dimensiunile cantitative ale acesteia raportate la o arie geografica definite, la o perioada de timp data.

b. dinamica pietei imobiliare - dimensiunea si structura acesteia este intr-o continua schimbare, ca efect al actiunii, de multe ori in sens contrar, a unor factori cum ar fi: cererea, oferta, preturile, veniturile, etc.

c. aria pietei imobiliare - caracterizeaza dimensiunile spatiale ale pietei, adica distributia teritoriala a actelor de vanzare-cumparare.

Structura pietei imobiliare. Piata imobiliara este formata dintr-o mare diversitate de tipuri si segmente de clienti, aflate intr-o continua miscare si transformare sub aspectul nevoilor, dorintelor, caracteristicilor, componentelor si obiceiurilor lor.

Aceasta structura se defineste ca fiind ansamblul tipurilor si segmentelor de clienti, existente la un moment dat, precum si a relatiilor dintre acestia.

Elasticitatea cererii. Cererea pentru un bun imobiliar reprezinta forma de manifestare a nevoii individului.

Elasticitatea cerereii poate fi definite ca fiind reactia cererii la actiunea diferitilor factori de influenta asupra acesteia. Reactia care se formeaza intre cererea pentru un bun imobiliar si factorii de influenta asupra acesteia. Venitul clientilor reprezinta un factor de influenta directa asupra cererii de immobile

Elasticitatea cererii in functie de venitul clientilor semnifica relatia care se formeaza intre cererea pentru un bun imobiliar si venitul clientului.