Hipoteka

POJĘCIE

Prawo na mocy, którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez wzgęldu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

PRZEDMIOT:

Nieruchomość (gruntowa, lokalowa)

udział właściciela we własności nieruchomości,

użytkowanie wieczyste,

własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,

spółedzielcze prawo do lokalu użytkowego,

prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

wierzytelność zabezpieczona hipoteką - subintabulat – polega na tym, że dłużnik gwarantuje swoją wierzytelnością zabezpieczoną hipotecznie realizację zobowiązańm jakie zaciąga. Wierzyciel wstępuje zatem w sytuację dłużnika, który jednocześnie jest wierzycielem hipotecznym. Skutkiem tego jest spłata wierzytelności obciążonej hipotecznie może być dokonana tylko do rąk wierzyciela, któremu subintabulat przysługuje do wysokości hipoteki, chociaż wierzytelność nie była jeszcze wymagalna.

Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyznaczona w oznaczonej sumie pieniężnej. Wyjątkiem jest ustanowienie hipoteki kaucyjnej dla wierzytelności nie oznaczonych co do wysokości lub przyszłych.

Musi być wyrażona w pieniądzu polskim

Można sotosować klauzule waloryzacyjne.

Może być ustanowiona jedynie na 1 nieruchomości

Zaspokojenie wierzyciela następuje na mocy przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym.

RODZAJE:

Hipoteka zwykła – powstaje dla ustanowienia zabezpiecenia dla wierzytelności, której wysokość jest znana. Z jej istnieniem łączy się domniemanie istnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Wierzyciel hipoteczny dochodząc zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką zwykłą nie musi przeprowadzać dowodu, że zabezpieczona wierzytelność istnieje.

Hipoteka kaucyjna – zabezpiecza wierzytelność na nieruchomości o wysokości nie ustalonej, lecz do oznaczonej sumy najwyższej. Jedną z przesłanek jest wskazanie sumy najwyższej. Może stanowić zabezpieczenie tylko dla: 1. wierzytelności o wysokości nie ustalonej, a w szczególności nie istniejącej lub mogącej powstać w przyszłości z określonego stosunku prawnego, albo roszczenia nie objęte ex lege hipoteką zwykłą, 2. wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos, chociażby wielkość wierzytelności była z góry ustalona (np. czek, weksel). Powstaje na mocy umowy stron, na mocy tymczasowego zarządzenia sądu lub postanowienia prokuratora.

Hipoteka łączna – powstaje z mocy prawa w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką. Hipoteką zostają obciążone wszystkie nieruchomości utworzone przez podział nieruchomości obciążonej hipoteką. Wierzytelność zabepieczona hipoteką nie ulega podziałowi, przez co wierzyciel ma możność zaspokojenia swojej wierzytelności w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie.

POWSTANIE Hipoteki

Umowna – konieczne jest zawarcie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości, a wierzycielem oraz wpis w księdze wieczystej(charakter konstytutywny). Oświadczenie właściciela nieruchomości, którego nieruchomość ma być obciążona hipoteką musi być złożone w formie aktu notarialnego, natomiast oświadczenie wierzyciela może być złożone w każdej formie, która ujawnia jego wolę w sposób dostateczny. W praktyce jest składane w formie aktu notarialnego.

Przymusowa – jest swoistym środkiem egzekucyjnym, który służy zabezpieczeniu wykonania wierzytelności. Ustanawia się ją najczęśćiej wbrew woli dłużnika, któremu przysługuje prawo własności nieruchomości lub inne prawo, na którym możliwe jest ustanowienie hipoteki. Powstanie ona na podstawie orzeczenia sądu, którym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzule wykonalności. Hipotekę przymusową można ustanowić na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Może być ustanowiona także na nieruchomości będącej przedmiotem wspólności ustawowej małżeńskiej nawet wtedy, gdy dłużnikiem jest tylko jeden małżonek.

Podstawą powstania możę być również tymczasowe zarządzenie sądu lub postanowienie prokuratora. Koieczny jest wpis do księgi wieczystej, który ma charakter konstytutywny.

Ustawowa – powstaje o tyle o ile jej powstanie przewiduje przepis szczególny. Do powstania tej hipoteki co do zasady nie jest wymagany wpis w księdze wieczystej, ma on jedynie charakter deklaratywny, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. W wypadku hipoteki ustatawowej, która na mocy ordynacji podaktowej przysługuje Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorailnego, ustanawianej na zabezpieczenie zaległości podatkowej jeżeli organ podatkowy w terminie jednego miesiąca od chwili ustanowienia hipoteki nie złoży wniozku o wpis w księdze wieczystej – hipoteka wygasa.

Ochrona hipoteki

Hipotek nie ogranicza właściele w swobodzie wykonywania swego prawa, korzystaia, zbycia nieruchomości.

jeżeli właściciel lub osoba trzecia oddziaływa na anieruchomość w taki sposób, że może to pociągnąć za sobą zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania tych działań;

jeżeli na skutek okoliczności, za które właściciel odpowiada, wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel hipoteczny może wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin dla przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego albo dla ustanowienia dostatecznego zabezpieczenia dodatkowego, po bezskutecznym wezwaniu wierzyciel może żądać niezwłocznie zaspokojenia z nieruchomości obciążonej;

jeżeli zmniejszenie wartości nastąpiło na skutek okoliczności, za które właściciel nieruchomości nie odpowiada, hipoteka obejmuje przysługujące właścicielowi roszczenie o naprawienie szkody.

WYGAŚNIĘCIE HIPOTEKI

wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej;

wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej jeżeli od dnia jej wykreślenia upłynęło 10 lat;

zrzeczenie się zabezpieczenia hipotecznego przez wierzyciela bez wygaśnięcia wierzytelności. W takim wypadku hipoteka wygasa z chwilą jej wykreślenia z księgi wieczystej;

złożenie do depozytu sądowego zabepieczonej kwoty;

przejście hipoteki na właściciela nieruhomości obciążonej, albo nabycie przez wierzyciela hipotecznego nieruchomości obciążonej hipoteką;

wygaśnięcie użytkowania wieczystego, jeżeli hipoteka obciążała użytkowanie wieczyste, co nie uchybia możliwości zaspokojenia wierzyciela z roszczeń użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za budynki i urządzenia posadowione na użytkowanym gruncie.