Scrigroup - Documente si articole

Username / Parola inexistente      

Home Documente Upload Resurse Alte limbi doc  

AdministratieDrept


CONTRACTUL DE LOCATIUNE

Administratie

+ Font mai mare | - Font mai mic




Contractul de locatiune

Sectiunea I. Notiune, caractere juridice, conditii de validitate





§ 1. Notiune, delimitare si reglementare

1. Notiune. Potrivit art. 1411 C. civ., locatiunea este un contract prin care o per­soa­na, numita locator, pune la dispozitia altei persoane, numita lo­catar, folo­sinta temporara a unui bun, in schimbul unei sume de bani, numita chirie[1].

Desi art. 1411 C. civ. prevede ca transmiterea folosintei se face „pentru un timp determinat”, in practica s-a admis ca durata locatiunii poate fi deter­mi­nata sau nedeterminata. Potrivit art. 1415 C. civ., locatiunea nu poate fi insa incheiata pe durata perpetua (vesnica), locatiunile ereditare imo­bi­liare, cu­noscute in vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) fiind prohibite de lege.

Ca si in cazul altor contracte civile, partile pot incheia un antecontract de locatiune (guvernat de reguli dreptului obligational si nu ale con­­­­­tractului special pe care il precede), prin care sa se oblige reciproc sau uni­lateral la perfectarea in viitor a unui contract de locatiune. Ca si locatiunea, si ante­con­tractul de locatiune, este un act de administrare.

2. Delimitare. Contractul de locatiune (locatio rei) prezinta ase­manari cu con­tractul de antrepriza, contractul de munca, contractul de mandat sau cu con­tractul de depozit.

Locatiunea se deosebeste, in esenta, de:

a) contractul de munca deoarece salariatul este platit dupa cantitatea si calitatea muncii depuse si nu in raport cu durata folosintei bunului care, in general, stabileste cuantumul chiriei;

b) contractul de antrepriza pe baza caruia se executa lucrari de mare importanta, dar si prestari de servicii de valoare mai mica[2];

c) contractul de mandat ce are ca obiect realizarea exclusiva de acte juridice de catre mandatar pe seama si in numele mandantului;

d) contractul de depozit ce are ca obiect pastrarea unui bun (nu fo­lo­sinta acestuia). In acest caz, delimitarea de locatiune poate fi uneori difi­ci­la; de exemplu, lasarea unui autoturism intr-un garaj apartinand altei persoa­ne poate insemna, fie locatiune daca cheile garajului se afla la conducatorul auto­turismului si scopul inchirierii este lipsa spatiului de parcare, fie depozit in cazul in care obligatia principala (care determina calificarea contractului) este cea de supraveghere, pastrare si conservare a autoturismului.

In doctrina, locatiunea mai este cunoscuta si sub denumirea de „van­zare a folosintei”. Ea nu se confunda insa, cu contractul de vanzare-cumpa­rare, de care se deosebeste prin faptul ca locatiunea transmite exclusiv drep­tul de folosinta asupra lucrului pe o durata limitata in timp (ca drept de crean­ta) si nu dreptul de proprietate[3].

Contractul de locatiune constituie dreptul comun pentru contractul de arendare (locatiunea fondurilor rurale) si pentru contractul de inchiriere a su­prafetelor locative pentru care Codul civil prevede reguli specifice (in ma­sura in care acestea din urma nu au reguli speciale acoperitoare). Acestea nu sunt contracte distincte (in­dependente), ci numai varietati ale contractului de locatiune.

Reglementare. Codul civil prevede dispozitii referitoare la lo­ca­tiune in Cartea a III-a, Titlul VII, intitulat „Despre contractul de locatiune”,
art. 1410-1490.

Mare parte din reglementarile Codului civil in materie, au fost abrogate dupa 1989 cand contractele de arendare si inchiriere a suprafetelor locative (ca varietati ale contratului de locatiune) au suferit noi reglementari[4].

§ 2. Caracterele juridice ale locatiunii

a). Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin sim­plul acord de vointa al partilor, fara vreo alta formalitate.

Ad validitatem, contractul se incheie solo consensu.

In ceea ce priveste proba contractului de locatiune, cand acesta nu este constatat printr-un inscris, Codul civil cuprinde cateva dispozitii speciale si anume:

- potrivit art. 1416 C. civ., daca contractul a fost incheiat verbal, iar una dintre parti neaga existenta lui, dovada cu martori nu este admisa oricat de mica ar fi chiria (si chiar daca s-a dat o arvuna);

- potrivit art. 1417 C. civ., daca locatiunea incheiata verbal este in curs de executare si exista o contestatie asupra cuantumului chiriei, locatarul, in lipsa unei chitante, poate cere numai efectuarea unei expertize pentru sta­bilirea valorii chiriei;

- potrivit art. 1450-1452 C. civ., daca litigiul priveste termenul contrac­tului legea face trimitere la obiceiul locului.

Daca contractul a fost constat prin inscris si acesta a fost distrus ori pierdut datorita unui caz de forta majora, atunci existenta acestuia poate fi do­vedita prin orice mijloc de proba[5].

b). Locatiunea este un contract bilateral (sinalagmatic) intrucat creeaza obligatii pentru ambele parti contractante.

Locatorul se obliga sa asigure folosinta temporara a lucrului, iar loca­ta­rul se obliga sa plateasca chiria.

c). Locatiunea este un contract esentialmente cu titlu oneros, in care partile contractante urmaresc un interes propriu patrimonial.

Caracterul oneros al locatiunii este elementul principal de distinctie al acestui contract in raport cu comodatul (imprumutul de folosinta) care, prin definitie este (esentialmente) cu titlu gratuit.

Daca folosinta unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune, dar poate fi valabil ca un imprumut de folosinta, daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sunt indeplinite si cele­lalte conditii de validitate[6].

d). Locatiunea este un contract comutativ deoarece partile cunosc exis­tenta si intinderea obligatiilor inca de la momentul incheierii contractului (deci contractul nu este aleatoriu).

e). Locatiunea este un contract cu executare succesiva deoarece obli­ga­tiile partilor se executa in timp, printr-o prestatie continua, pe toata durata contractului: locatorul fiind obligat sa asigure folosinta lucrului, iar locatarul sa plateasca chiria. Deci elementul de timp este de esenta contractului.

f). Locatiunea este un contract translativ de folosinta temporara a unui lucru individual-determinat (si deci, nu transmite dreptul de proprietate), ris­cul pieirii fortuite fiind suportat de proprietar (care poate fi si o alta persoana decat locatorul).

§ 3. Natura juridica a dreptului locatarului

In literatura juridica s-a pus intrebarea: dreptul de folosinta al locata­ru­lui este un drept real sau este un drept de creanta?

Principalele argumente[7] in favoarea dreptului locatarului ca drept real ar putea fi:

a) atunci cand locatiunea se incheie pe o durata de peste 5 ani ea devine act de dispozitie;

b) pentru a fi opozabil tertilor actul este supus publicitatii imobiliare (cel putin in cazul in care obiectul contractului este un imobil).

Nu impartasim opinia de mai sus si ne raliem opiniei majoritare in materie[8], potrivit careia dreptul de folo­sin­­ta al locatarului este un drept de creanta , datorita urmatoarelor argu­men­te:

- locatiunea este act de dispozitie numai cand depaseste 5 ani si este supusa publicitatii imobiliare numai peste 3 ani, in celelalte cazuri dreptul de folosinta al locatarului este un drept de administrare;

- dreptul de folosinta, ca drept de creanta, nu confera locatarului drep­tul de urmarire a bunului aflat asupra tertilor si nici dreptul de preferinta (spe­cifice doar drepturilor reale);

- drepturile reale, sunt limitativ enuntate de lege (dreptul de folosinta lo­cativa nefigurand printre acestea).

Ca drept de creanta, dreptul de folosinta al locatarului are caracter mo­biliar (chiar daca are ca obiect un imobil), temporar, susceptibil de gaj si trans­­mi­sibil atat inter vivos, cat si mortis causa[10].

§ 4. Conditii de validitate

Deoarece consimtamantul si cauza nu prezinta particularitati in ma­teria contractului de locatiune, in continuare, vom face referiri numai cu pri­vire la capacitatea partilor si la obiectul contractului.

A. Capacitatea partilor

In contractul de locatiune locatorul poate fi o „persoana fizica sau juri­dica titulara a unui drept real care confera acestuia dreptul de folosinta asu­pra bunului ce formeaza obiectul contractului si anume: proprietarul, uzufruc­tuarul, abitatorul, locatarul principal (in cazul sublocatiunii)” etc.[11]

Intrucat locatiunea este, in principiu, un act de administrare, atat loca­to­rul cat si locatarul trebuie sa aiba capacitatea de a incheia acte de admi­nis­trare.

Minorul de peste 14 ani ce are capacitate de exercitiu restransa, va putea fi parte in contractul de locatiune, insa cu incuviintarea prealabila a re­prezentantului sau legal.

Cand durata contractului este mai mare de 5 ani, iar obiectul acestuia este un imobil, doctrina a apreciat ca locatiunea este act de dispozitie, iar partile trebuie sa aiba capacitatea corespunzatoare incheierii unor astfel de acte juridice[12]. In acest caz, minorul cu capacitate de exercitiu res­transa va putea, de asemenea sa contracteze, insa va avea nevoie, pe lan­ga incuviintarea prealabila a reprezentantului sau legal si de autorizatia prealabila a autoritatii tutelare [art. 129 alin. (2) si art. 123 alin. (2) C. fam.].

Ne raliem opiniei potrivit careia numai locatorul trebuie sa aiba capaci­tate de dispozitie la incheierea locatiunilor ce depasesc 5 ani, deoarece pen­tru locatar inchirierea este intotdeauna un act de administrare (indiferent de durata)[13].

In sfarsit, cazul in care un coproprietar inchiriaza (de unul singur, incal­cand regula unanimitatii[14]) un bun aflat in indiviziune, se vor aplica regulile din materia vanzarii lucrului de catre unul din coproprietari ori teoria manda­tu­lui tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri .

B. Obiectul contractului

Contractul de locatiune are obiect dublu: lucrul transmis in folosinta si chiria.

a). Lucrul a carui folosinta[16] a fost inchiriata poate fi un mobil sau imo­bil, corporal sau incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate industriala).

Lucrul inchiriat nu trebuie sa se distruga sau se consume prin folosinta (conform destinatiei dupa natura obiectului sau cea stabilita de parti, prin acor­­dul lor). Inseamna ca obiectul locatiunii il formeaza lucruri nefungibile (in­dividual-determinate) dupa natura lor sau dupa vointa partilor.

Potrivit art. 965 C. civ. si lucrurile viitoare pot forma obiectul unei loca­tiuni, cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire nedeschisa, deoarece pactele asupra unei succesiuni viitoare sunt prohibite de lege.

Bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale nu pot fi instrainate (fiind inalienabile), dar pot fi inchiriate sau con­cesionate, in conditiile legii (art. 12, art. 14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica).

De mentionat, ca locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana[17]. In cazul in care se inchiriaza un lucru cu personalul de deservire, de exemplu, calculatorul impreuna cu operatorul sau, contractul va fi mixt; locatiune in privinta calculatorului si prestare de servicii (antrepriza) in privinta operato­rului.

b). Chiria este pretul platit de locatar pentru folosinta lucrului inchiriat. Modalitatea de plata a chiriei se stabileste prin acordul partilor, de regula in bani, dar (spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare) pretul loca­tiunii poate fi platit si in alte servicii.

Avand in vedere ca durata contractului este un element esential al lo­ca­tiu­nii[18], precum si pentru caracterul succesiv al acesteia, chiria poate fi uni­ca (globala) dar, de regula, este stabilita pe unitati de timp: zile, luni, ani etc.

Chiria trebuie sa fie determinata sau cel putin determinabila (putand fi lasata, fie la aprecierea unui tert ales de parti, fie la influenta unui factor obiectiv; de exemplu, cursul valutar).

Chiria trebuie sa fie sincera si serioasa.

Lipsa pretului atrage nulitatea contractului ca locatiune, urmand ca ma­ni­festarea de vointa a partilor sa poata fi calificata ca imprumut de folo­sin­ta (comodat), daca au fost intrunite conditiile de validitate a acestui con­tract (in special traditiunea lucrului)[19].

Sectiunea a II-a. Efectele contractului de locatiune

§ 1. Obligatiile locatorului

In temeiul contractului principala obligatie a locatorului este de a asigura locatarului folosinta lucrului pe toata durata locatiunii, obli­gatie de a face cu caracter succesiv, din care decurg mai multe obligatii se­cun­dare[20] (cu scopul de a asigura garantarea folosintei linistite si utile a lu­cru­lui inchiriat).

Pentru asigurarea executarii obligatiei principale de folosinta a lucru­lui, locatorul are trei obligatii subsecvente: a) obligatia de predare a lucrului;
b) obligatia efectuarii reparatiilor capitale si c) obligatia de garantie.

1. Obligatia de predare a lucrului. Potrivit art. 1420 pct. 1 C. civ., locatorul este obligat sa predea lucrul la incheierea contractului si la locul unde se afla in momentul contractarii (daca nu exista stipulatie contrara pri­vind locul si momentul predarii).

Predarea lucrului inchiriat se face pe cheltuiala locatorului.

Daca locatorul refuza predarea (avand in vedere ca obligatia de a face nu este alternativa), locatarul poate cere instantei:

a) predarea silita a lucrului;

b) rezolutiunea contractului pentru neexecutare, cu daune-interese;

c) poate invoca exceptia de neexecutare (refuzand plata chiriei, da­­ca trebuia achitata anticipat).

In cazul in care predarea lucrului s-a facut cu intarziere, locatarul este indreptatit sa ceara o diminuare a chiriei, proportional cu durata in care a fost lipsit de folosinta acestuia[21].

„Lucrul trebuie predat in buna stare, incat sa corespunda destinatiei con­­­tractului, cu toate accesoriile sale la momentul contractarii [art. 1421 alin. (1)
C. civ.]”[22].

2. Obligatia efectuarii reparatiilor necesare. Potrivit art. 1420
pct. 2 si 1421 pct. 2 C. civ. starea corespunzatoare a lucrului (potrivit sco­pului urmarit de parti), trebuie sa existe nu numai la momentul predarii, ci ea trebuie mentinuta pe tot timpul derularii locatiunii, prin grija locatorului[23].

Daca lucrul se degradeaza din uzul normal al acestuia sau datorita cazului fortuit, inclusiv prin viciile de constructie, necorespunzand unei folo­sin­te normale potrivit destinatiei, locatorul trebuie sa efectueze reparatiile ne­ce­sare repunerii lucrului in starea corespunzatoare[24].

Locatorul trebuie sa efectueze numai reparatiile importante (capitale) si nece­sa­re mentinerii unei folosinte normale a lucrului, alte reparatii, mai putin im­por­tante, numite „reparatii locative” fiind in sarcina locatarului [art. 1421 alin. (2) C. civ.].

Potrivit art. 1439 C. civ. daca lucrul „a pierit in total sau s-a facut ne­trebnic spre obisnuita intrebuintare” locatiunea inceteaza, locatorul neavand obligatia de a-l reconstrui.

In cazul in care locatorul nu-si executa obligatia de efectuare a repa­ratiilor capitale, locatarul poate cere instantei, sub sanctiunea platii de daune cominatorii:

a) obligarea locatorului la executarea acesteia;

b) autorizarea de a le efectua, in contul locatorului, cheltuielile fiind sca­­­zute din chirie;

c) rezilierea contractului [art. 1020-1021 si art. 1439 alin. (2) C. civ.].

In cazul in care reparatiile capitate presupun urgenta, ele pot fi efec­tua­te de locatar si fara autorizarea instantei de judecata, urmand ca valoarea lor sa fie recuperata prin diminuarea corespunzatoare a chiriei[25].



3. Obligatia de garantie. Potrivit art. 1420 pct. 3 C. civ. obligatia de garantie a locatorului cuprinde: a) garantia pentru tulburarea[26] cauzata prin fapta sa proprie, b) garantia pentru tulburarea provenita prin fapta unui tert, si c) garantia pentru viciile ascunse ale lucrului inchiriat.

Astfel, ca si la contractul de vanzare-cumparare, locatorul, o data cu pre­­darea lucrului, trebuie sa asigure linistita si utila lui folosinta.

a). Garantia pentru tulburarea cauzata prin fapta proprie, impune lo­ca­torului obligatia de a se abtine de la orice fapt personal, care ar putea im­piedica locatarului linistita folosinta a lucrului.

Potrivit art. 1424 C. civ. locatorul „nu poate in cursul locatiunii sa schim­­­be forma lucrului inchiriat”, „fie direct prin transformarea materiala a lu­cru­lui, fie indirect prin schimbarea destinatiei”.

Tulburarea locatarului de catre locatorul care efectueaza reparatiile ur­gente, ce cad in sarcina sa si care nu pot fi amanate pana la incetarea lo­catiunii nu ii sunt imputabile acestuia (locatorului). Locatarul fiind obligat, in acest caz, sa suporte limitarea folosintei lucrului inchiriat [art. 1425 alin. (1) C. civ.].

Reparatiile cu caracter urgent si care nu suporta amanare, trebuie in­sa, sa fie facute in cel mult 40 zile [art. 1425 alin. (2) C. civ.]. Depasirea ter­menului da dreptul locatarului sa ceara o scadere de chirie, proportionala cu lipsa partiala a folosintei.

Daca reparatiile sunt de natura sa provoace pierderea totala a folo­sintei lucrului, locatarul poate cere rezilierea contractului [art. 1425 alin. (3)
C. civ.].

Precizam ca si in acest caz, ca si la vanzare-cumparare, locatorul ras­punde pentru tulburarile cauzate prin fapta proprie, indiferent ca sunt de fapt sau de drept.

b). Garantia pentru tulburarile provenite prin faptele tertilor. In aceasta situatie, raspunderea locatorului va fi distincta, dupa cum tulburarea este de fapt sau de drept.

Locatorul va raspunde numai pentru tulburarile de drept provenite de la terti (nu si pentru cele de fapt, fata de care locatarul se poate apara singur prin actiunile posesorii[27]).

Cand locatarul pierde folosinta lucrului, in tot sau in parte, ca urmare a tulburarii de drept provenite de la un tert[28], acesta are dreptul de sa ceara:

- rezilierea contractului, cand nu se mai poate executa sau cand folo­sin­ta lucrului a fost prea mult micsorata;

- o micsorare a chiriei, proportionala cu pierderea partiala a folosintei (art. 1427 C. civ.).

- daune interese.

c). Garantia pentru viciile ascunse ale lucrului inchiriat. Potrivit art. 1422 C. civ. „Locatarul trebuie sa fie garantat pentru toate stricaciunile si viciile lucru­lui inchiriat ori arendat, ce-i impiedica intrebuintarea”.

Spre deosebire de vanzator, locatorul va raspunde, nu numai pentru viciile existente in momentul incheierii contractului, dar si pentru cele aparute pe parcursul executarii acestuia, deoarece el are obligatia continua de a asi­gura folosinta lucrului (potrivit destinatiei sale) pe toata durata locatiunii[29].

Pentru ca locatorul sa raspunda pentru vicii, trebuie ca acestea sa prezinte o anumita gravitate, micsorand folosinta lucrului in asa masura incat locatarul, daca le-ar fi cunoscut la momentul incheierii contractului, nu ar fi inchiriat sau ar fi platit o chirie mai mica.

Raspunderea locatarului opereaza indiferent daca el a fost sau nu de buna-credinta la incheierea locatiunii („chiar desi nu au fost cunoscute loca­torului la timpul locatiunii” - art. 1422 C. civ.).

Locatorul va raspunde numai pentru viciile ascunse ale lucrului, deoa­rece pentru viciile aparente (pe care locatarul le-a cunoscut sau putea sa le cunoasca la momentul contractarii) locatorul nu raspunde[30], deoarece se pre­zuma ca le-a acceptat.

In cazul in care locatarul descopera ca lucrul este afectat de vicii as­cun­se, poate cere:

- rezilierea contractului, daca lucrul a devenit impropriu folosintei sale;

- reducerea chiriei, daca viciul micsoreaza numai valoarea de intre­buin­­tare a lucrului;

- daune-interese.

Raspunderea locatorului de buna-credinta (nu a cunoscut existenta viciilor) va fi atenuata, el suportand numai daunele imprevizibile, spre deose­bire de locatorul de rea-credinta care va suporta atat daunele previzibile, cat si pe cele neprevizibile (art. 1085 C. civ.).

Cand viciile aparute pe timpul derularii locatiunii nu sunt imputabile lo­ca­torului, fiind datorate cazului fortuit sau fortei majore, locatarul poate opta intre reziliere sau reducerea chiriei, insa nu poate cere daune-interese (art. 1082
C. civ.).

Obligatia de garantie pentru tulburarile provenite din fapta proprie, a ter­tilor ori pentru vicii ascunse poate fi modificata prin acordul partilor: „agra­vata (de exemplu, pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta) sau, dim­potriva, limitata ori inlaturata” (s.n.)[31].

§ 2. Obligatiile locatarului

1. Obligatia de intrebuintare a lucrului potrivit destinatiei sa­le. Potrivit art. 1429 C. civ. locatarul „trebuie sa intrebuinteze lucrul inchi­ri­at ca un bun proprietar si numai la destinatia determinata prin contact” (s.n.).

Avand in vedere prevederile de mai sus, locatarul nu va putea schimba destinatia lucrului inchiriat, decat cu acordul locatorului.

In cazul in care partile contractante nu determina destinatia lucrului dat in folosinta, aceasta va fi stabilita in functie de natura bunului, de obiceiul locului, de destinatia sa anterioara ori de profesia chiriasului (existand pre­zumtia ca lucrul a fost inchiriat pentru exercitarea acesteia).

Daca chiriasul schimba destinatia lucrului ori face transformari majore neautorizate, locatorul este in drept sa ceara instantei de judecata:

- repunerea lucrului in starea anterioara si folosirea lui potrivit desti­natiei; sau

- rezilierea contractului cu daune-interese.

Locatarul are obligatia de a folosi lucrul ca un bun proprietar, ceea ce implica intretinerea lui pe toata durata locatiunii, pentru mentinerea starii in care i-a fost predat de locator.

El poate efectua reparatiile mai mici, numite locative[32] (spre deosebire de reparatiile importante si degradarile provenind din uzul normal al lucrului care sunt in sarcina locatorului). In plus, locatarul poate efectua lucrarile de mica insemnatate, care nu se considera schimbare de destinatie, de exem­plu, instalarea de gaze, telefon, alarma, aer conditionat etc.

Daca s-a produs degradarea lucrului din culpa locatarului, el va fi obli­gat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa, chiar daca reparatiile sunt importante.

Reparatiile privind partile comune folosite de mai multi locatari, daca nu au fost pricinuite din vina acestora, cad in sarcina proprietarului.

Daca locatorul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la incetarea locatiunii „caci inconvenientele lipsei de intretinere (de exemplu, zugraveli) sunt suportate de locatar”[33].

In schimb, locatorul poate cere oricand, efectuarea reparatiilor nece­sare ori rezilierea contractului, daca reparatiile locative efectuate de locatar sunt de natura a provoca distrugerea sau pieirea lucrului.

Sarcina probei revine locatarului.

2. Obligatia de plata a chiriei. Locatarul este obligat sa plateasca chiria convenita la termenele stabilite in contract (art. 1429 C. civ.). Plata chiriei se face la domiciliul debitorului (locatarului) potrivit regulilor generale (art. 1104 C. civ.), fiind deci, cherabila.

Daca locatarul refuza sa plateasca chiria, locatorul poate cere:

- executarea silita,

- rezilierea contactului[34] sau,

- poate invoca exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti con­tractus), daca chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat.

Cand locatorul a inchiriat lucrul la mai multi locatari, obligatia de plata a chiriei este conjuncta (pentru ca raspunderea este contractuala), daca nu s-a prevazut altfel in contract (solidaritatea).

In situatia in care lucrul inchiriat a fost vandut si noul locator (pro­prie­tar) nu-l instiinteaza pe locatar, plata facuta vechiului proprietar este valabila.

3. Obligatia de restituire a lucrului. Potrivit art. 1431 C. civ., la in­ce­tarea contractului, locatarul trebuie sa restituie lucrul inchiriat, in starea in care l-a primit (mai putin uzura normala), impreuna cu accesoriile sale, con­form inventarului. Prin inventar trebuie sa se inteleaga orice act de consta­tare a starii in care s-a aflat lucrul la predare.

Daca lucrul a fost restituit fara inventar se prezuma ca locatarul a pri­mit lucrul in buna stare. Prezumtia fiind relativa (iuris tantum) poate fi ras­turnata prin orice mijloc de proba.

Daca locatarul a facut imbunatatiri lucrului inchiriat pe timpul locatiunii, cu acordul proprietarului, el are dreptul la o despagubire in raport cu valoa­rea adaugata.

Daca locatarul refuza sa restituie lucrul, locatorul are la dispozitie doua actiuni:

- o actiune personala, derivata din contract (ex contractu), care are avan­­­tajul ca poate proba usor obligatia de restituire a lucrului (prin simpla pre­­­zentare a contractului), dar si dezavantajul ca este supusa prescriptiei ex­tinc­­tive si nu poate fi intentata impotriva tertilor;

- o actiune in revendicare, intemeiata pe dreptul de proprietate al loca­to­rului, care are avantajul ca este imprescriptibila si poate fi intentata si im­potriva tertilor detinatori ai lucrului, dar presupune si dificultatea probarii drep­tului de proprietar al locatorului.

Potrivit art. 1431 C. civ. locatarul „nu este raspunzator de pierderea sau deteriorarea provenita din cauza vechimii sau a unei forte majore”, deci raspunderea sa va fi antrenata numai daca este in culpa.

4. Raspunderea locatarului pentru incendiu. Obligatia de a intre­tine si a restitui lucrul in starea primita, face raspunzator pe locatarul unei cladiri si de pagubele pricinuite prin incendiu.

Raspunderea locatarului pentru incendiu produs cladirilor, nu va fi an­ga­jata daca acesta dovedeste ca:

- incendiul a provenit din caz fortuit sau din forta majora;

- incendiul a fost cauzat de un defect de constructie;

- incendiul s-a produs prin comunicarea focului de la o casa vecina
(art. 1435 C. civ.)

In cazul de mai sus, legea instituie o prezumtie relativa de raspundere a locatarului, pentru a carei rasturnare nu este suficienta dovada lipsei de cul­pa, ci chiriasul trebuie sa faca dovada existentei unei cauze straine, neim­putabile lui (care a provocat incendiul).

In cazul in care imobilul distrus de incendiul a fost locuit de mai multi chiriasi, fiecare va raspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu, propor­tional cu valoarea locativa a constructiei ocupate (raspunderea lor fiind con­juncta).

5. Obligatia de aparare contra uzurparilor. Potrivit art. 1433 C. civ. locatarul este obligat de a aduce la cunostinta locatorului, in timp util, orice uzur­pare incercata de un tert asupra lucrului, pentru a apara lucrul in­chiriat.

Prin uzurpare se intelege orice incalcare provenita de la un tert a drep­tului de proprietate al locatorului (sau a posesiei) asupra lucrului inchiriat.

„Instiintarea trebuie sa fie facuta de locatar in termen util pentru ca lo­ca­torul sa fie in masura de a se apara contra incercarii de uzurpare” im­po­triva tertilor care ar putea pretinde un drept asupra lucrului inchiriat[35].

Obligatia de aparare a proprietarului lucrului de catre locatar isi are ratiunea in faptul ca acesta din urma se afla cel mai aproape de lucru si deci, in mai mare masura sa ia la cunostinta de actiunile tertilor.

In caz de nerespectare a obligatie prevazute de art. 1433 C. civ. lo­catarul datoreaza despagubiri pentru prejudiciul cauzat locatorului din cauza uzurparii.

Sectiunea a III-a. Sublocatiunea si cesiunea locatiunii

§ 1. Sublocatiunea

Potrivit art. 1418 alin. (1) C. civ. „locatarul are dreptul de a subinchiria ori a subarenda si de a ceda contractul sau catre altul, daca o asemenea facultate nu i-a fost interzisa” (s.n).

Avand in vedere faptul ca locatiunea nu este un contract intuitu personae si nici viager, drepturile si obligatiile contractate pot fi, in principiu, transmise altor subiecte de drept civil (tertilor sau avanzilor-cauza).

In temeiul celor de mai sus, precum si pentru ca legea da, expres, drep­tul locatarului de a subinchiria [art. 1418 alin. (1) C. civ.], acesta (loca­ta­rul) poate incheia un nou contract numit sublocatiune (subinchiriere) prin ca­re se obliga sa transmita altei persoane (numita sublocatar) dreptul de folo­sinta temporara asupra aceluiasi lucru (inchiriat de la locator), in schimbul unei chirii.

Sublocatiunea este un nou contract de locatiune[36] si in consecinta, produce aceleasi efecte intre parti ca orice locatiune.

Sublocatiunea este permisa cu respectarea a doua conditii esentiale[37] (altele mai putin importante putand fi schimbate).

a). Transmiterea folosintei sa nu fie interzisa prin contractul principal, (deoarece, in caz contrar, locatiunea ar avea caracter intuitu personae).

Potrivit art. 1418 alin. (2) C. civ. interzicerea sublocatiunii nu se pre­zuma si, in consecinta, ca orice exceptie „trebuie sa rezulte din o stipulatie speciala”.

b). Sublocatiunea sa respecte conditiile principale din contractul de lo­ca­tiune (de exemplu, sa nu schimbe destinatia de locuinta a spatiului in­chi­riat).

Cand conditiile de mai sus nu au fost respectate, locatorul va putea ce­re instantei de judecata fie:

a) executarea obligatiilor potrivit contractului de locatiune;

b) rezilierea contractului de locatiune (cu daune-interese).

Avand in vedere ca suntem in prezenta a doua contracte distincte (con­­­­tractul de locatiune si contractul de sublocatiune), vom avea, in conse­cin­ta, si doua raporturi juridice diferite: raportul de locatiune dintre locator si locatar, respectiv raportul de sublocatiune (inchiriere) dintre locatar si sublo­catar[38].

Fata de cele de mai sus, rezulta ca locatorul si sublocatarul se gasesc in raporturi juridice diferite (unul numai in raportul de locatiune iar celalalt nu­mai in raportul de sublocatiune), fapt pentru care sublocatiunea nu pro­duce efecte fata de locator (pentru care este o res inter alios acta).

In consecinta, locatorul si sublocatarul nu au actiune directa unul impo­triva celuilalt. Ei se pot actiona numai pe calea indirecta a actiunii oblice, subro­gandu-se in dreptul locatarului (art. 974 C. civ.).

Mentionam ca potrivit art. 1730 C. civ., in virtutea privilegiului de lo­cator, acesta are un drept de retentie asupra mobilelor sublocatarului, dar nu­mai in limitele chiriei datorate de el locatarului.

§ 2. Cesiunea contractului de locatiune

Potrivit art. 1418 C. civ. „Locatarul are dreptul … de a ceda contractul sau catre altul” (s.n.)[39].

Cesiunea locatiunii este un contract prin care locatarul transmite cu titlu oneros sau gratuit, drepturile si obligatiile sale dintr-un contract de lo­catiune, unei terte persoane (care se va subroga locatarului, intrand in ra­porturi juri­dice directe cu locatorul).

Ca si sublocatiunea, cesiunea locatiunii (sau a altui contract) este posibila numai daca nu s-au produs efectele acesteia sau au fost produse partial (fiind specifica con­trac­telor cu executare succesiva)[40] si numai daca „o asemenea facultate nu i-a fost interzisa” (art. 1418 alin. (1) C. civ.).

In cazul cesiunii locatiunii (ca si la sublocatiune), suntem in prezenta a doua contracte: unul de locatiune si altul de cesiune a drepturilor si obliga­tiilor locatarului, in favoarea tertului-cesionar (cesiune care, sub aspect juridic, poate fi o van­za­re, un schimb, o donatie etc.).

Deci, prin cesiunea locatiunii, locatarul (parte a unui contract valabil de locatiune in derulare) cedeaza total sau partial, altei persoane locul sau (partea sa) din respectiva locatiune.

Partile celor doua contracte (de locatiune si respectiv, de cesiune a locatiunii) sunt: cedentul (locatarul, care transmite drep­­turile si obligatiile sale din contractul de locatiune), cesionarul (tertul, ca­ruia i se cedeaza contractul si se subroga in drepturile si obligatiile locata­ru­lui) si cedatul (locatorul, care va intra in raporturi juridice directe cu ce­sio­na­rul, ca urmare a inlocuirii locatarului)[41].

Cesionarea locatiunii de catre locatar, are drept consecinta principala, modificarea raportului de locatiune prin schimbarea persoanei locatarului (cu cesionarul care dobandeste drepturile si obligatiile locatarului).

Pentru opozabilitatea contractului fata de terti[42], cesiunea locatiunii tre­buie sa fie notificata locatorului sau acceptata de acesta printr-un act auten­tic (art. 1393 C. civ.).



In doctrina, s-a apreciat, intr-o opinie prestigioasa de altfel, ca cesiunea loca­tiunii constituie, exclusiv o vanzare a dreptului de folosinta (ca drept de crean­ta) si, in consecinta, obiectul cesiunii il formeaza, „nu contractul de locatiune in intregul sau, ci numai drepturile locatarului”, care ramane in conti­nuare legat de locator (cu obligatiile asumate anterior); argumentul principal fiind acela ca prevederile Codului civil (art. 1391 si urm.) reglementeaza exclusiv cesiunea de creanta cu titlu one­ros, nu si ce­siu­nea obligatiilor (necunoscuta de Codul civil) .

Precizam ca, ne raliem opiniei majoritare in materie[44], contrara celei de mai sus, potrivit careia prin cesiunea locatiunii se transmite contractul locata­rului (atat drepturile, cat si obligatiile sale). Afirmam aceasta in baza prevederilor art. 1418 C. civ. care dau posibilitatea locatarului „de a ceda contractul sau catre altul” (prin contractul sau intelegandu-se atat drepturile cat si obligatiile acestuia si nu, numai dreptul de folosinta asupra lucrului). Precizam ca acesta este si sensul dat cesiunii locatiunii in Codul civil francez, inspi­rator al legislatiei noastre) ;

Sectiunea a IV-a. Incetarea contractului de locatiune

Locatiunea inceteaza, cel mai firesc, o data cu producerea efectelor sa­­­le, la expirarea ter­me­nu­lui contractului.

Avand in vedere ca locatiunea (ca orice alt contract) s-a incheiat prin acor­dului de vointa al partilor, ea poate de asemenea, inceta (inainte de producerea efectelor sale) pe aceiasi ca­le (mutuus conssensus, mutuus dissensus).

Unele cauze comune de incetare ale contractelor prezinta, in cazul locatiunii, unele particularitati (de exemplu, incetarea contractului prin expira­rea termenului sau rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor), iar altele sunt specifice acestuia (de exemplu, denuntarea unilaterala sau des­fiintarea ori desfacerea titlului locatorului).

Mentionam ca potrivit art. 1440 C. civ. „Contractul de locatiune nu se desfiinteaza prin moartea locatarului, nici prin aceea a locatorului” astfel ca, moartea uneia dintre partile contractante nu va atrage incetarea contractului de loca­tiune, intrucat acesta nu este incheiat intuitu personae, drepturile si obliga­tiile parti­lor trecand asupra mostenitorilor lor legali sau testamentari.

In cele ce urmeaza, vom face referiri succinte asupra cauzelor speciale de incetare a locatiunii, precum: denuntarea unilaterala, expirarea ter­me­nu­lui, re­zilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor, pieirea lucrului, des­­fiin­ta­rea ori desfacerea titlului locatorului, instrainarea inter vivos a lu­crului in­chi­riat.

1. Incetarea prin denuntarea unilaterala. Ca exceptie, de la regula incetarii oricarui contract numai prin acordul de vointa al partilor care l-au perfectat (mutuus conssensus, mutuus dissensus), atunci cand durata locatiunii nu a fost deter­minata prin contract, locatiunea poate inceta si prin manifestarea de vointa a unei singure (si oricare) parti ( art. 1436 alin. (2) C. civ.).

Incetarea locatiunii prin denuntare unilaterala este insa conditionata de res­pectarea unui termen de preaviz. Termenul de preaviz reprezinta inter­va­lul de timp scurs, dintre data la care una dintre parti si-a manifestat intentia de a inceta raporturile contractuale si data la care locatiunea urmeaza sa inceteze.

Termenul de preaviz poate fi conventional, iar cand lipseste se va sta­bili dupa natura lucrului si dupa obiceiul locului [art. 1436 alin. (2) C. civ.].

Manifestarea de vointa efectiva prin care una dintre partile contractante declara ca nu mai doreste continuarea raporturilor de locatiune se numeste concediu [art. 1436 alin. (2) C. civ.]. Ca natura juridica concediul este un act juridic unilateral de vointa.

Pentru denuntarea unilaterala a locatiunii nu se cere o forma speciala. Ea trebuie sa fie facuta in scris, iar daca partea concediata refuza sa dea o dovada de primire, se face prin intermediul executorilor judecatoresti[46].

Expirarea termenului de preaviz are drept consecinta incetarea loca­tiunii; iar un nou contract poate fi incheiat numai prin acordul partilor si cu indeplinirea tuturor conditiilor impuse ad validitatem[47].

2. Incetarea prin expirarea termenului. Potrivit art. 1436 alin. (1)
C. civ. „Locatiunea facuta pe timp determinat inceteaza de la sine cu trecerea timpului” si fara prealabila instiintare. Termenul contrac­tului poate fi sti­pulat de parti in contract sau in anumite conditii, poate fi prezumat de lege (art. 1450 si art. 1451 C. civ.).

Daca si dupa expirarea termenului contractului, raporturile de locatiune con­tinua, locatarul folosind mai departe lucrul inchiriat, iar locatorul neopu­nan­­du-se, contractul de locatiune se considera reinnoit, prin tacita reloca­tiu­ne (art. 1437 si art. 1452 C. civ.).

Prin tacita relocatiune se incheie un nou contract de locatiune (nu se pre­lungesc efectele celui vechi). Existenta unui nou contract presupune implicit si indeplinirea conditiilor de validitate pre­va­zute de art. 948 C. civ. pentru existenta oricarui contract (capacitate, consim­tamant, obiect etc.).

Noul contract (reinnoit) de locatiune are aceleasi clauze, dar spre deosebire de locatiunea anterioara, opereaza pe durata nedeterminata. Aceasta caracteristica a locatiunii reinnoite (prin tacita relocatiune) are drept consecinta posibilitatea oricareia dintre parti de a denunta unilateral noul contract pe timpul derularii sale (cu singura conditie a respectarii termenului de preaviz impus de art. 1436 alin. 2 C. civ.).

Reinnoirea locatiunii prin tacita relocatiune va putea fi impiedicata de locator, daca anterior expirarii ter­me­nu­lui, acesta si-a anuntat con­ce­diu­lui (notificat locatarului). Anuntarea concediului, in acest caz, va insemna ma­ni­festarea expresa a vointei locatorului de a nu incheia un nou contract de locatiune (fara a fi necesara vreo justificare).

Pentru a fi valabil, concediul trebuie numai sa fie anuntat inainte de ex­pi­­rarea termenului prevazut in contract, fara a fi necesara si respectarea unui termen de preaviz.

Evident ca daca locatorul a anuntat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocatiune, (chiar daca a continuat sa foloseasca lucrul inchiriat).

3. Incetarea prin reziliere. Potrivit art. 1453 C. civ., in caz de rezi­liere a contractului pentru neexecutarea obligatiilor de catre una dintre parti, locatiunea inceteaza (dupa regulile generale in materie de con­tracte sinalag­ma­tice cu executare succesiva: punerea in intarziere a debi­torului si daune-interese, art. 1020 si art. 1021 C. civ.).

De mentionat ca rezilierea locatiunii pentru neexecutare trebuie sa ai­ba ca temei neindeplinirea unei obligatii principale, (de exemplu, schim­barea des­tinatiei lucrului, neplata chiriei etc.) si nu a unei obligatii mai putin im­por­tante.

Rezilierea trebuie pronuntata de instanta, dar va putea opera si de drept, daca partile au stipulat un pact comisoriu expres in acest sens[48].

Instanta de judecata nu este obligata sa pronunte totusi rezilierea, putand acorda, dupa circumstante, un termen de gratie (art. 1021 C. civ.)[49].

4. Incetarea prin pieirea lucrului. Potrivit art. 1423 si art. 1439
alin. (1) C. civ., pierderea totala sau partiala a lucrului inchiriat duce la ince­tarea locatiunii, indiferent daca pieirea a fost cauzata de forta majora ori de culpa partilor[50], deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului fo­lo­­sinta normala a acestuia.

Prin pieire se intelege, in primul rand, distrugerea materiala a lucrului, dar si orice alta imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu, rechizi­tiona­rea, exproprierea sau confiscarea lui).

Incetarea locatiunii se va produce diferit, dupa cum pieirea este totala sau partiala.

a). Daca pieirea lucrului a fost totala, contractul este desfacut de drept, deoarece nu mai poate fi asigurata folosinta acestuia (si nici nu poate fi obli­gat la reconstituirea, refacerea sau inlocuirea lui)[51].

b). Daca pieirea lucrului este numai partiala, locatarul are un drept de optiune intre a cere: o scadere a chiriei proportional cu pierderea suferita sau rezilierea contractului, daca partea pierita din lucru este atat de impor­tanta incat acesta nu mai poate fi folosit potrivit pretentiilor sale[52].

5. Incetarea prin desfiintarea (desfacerea) titlului lo­catorului. Atunci cand se pierde titlul locatorului cu efect retroactiv (de exem­plu, in caz de revocare, nulitate sau cand titularul dreptului a fost evins de un tert printr-o actiune in revendicare) contractul de locatiune se desface, deoarece loca­torul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului[53]. Solu­tia este aceeasi indiferent daca se desfiinteaza ori se desface titlul loca­to­rului.

Fac exceptie de la regula de mai sus, urmatoarele cazuri, in care lo­ca­tiunile raman valabile:

a). Contractele de locatiune incheiate de uzufructuar raman valabile pe cel mult 5 ani in limitele unui act de administrare (art. 534 si art. 1268 C. civ.);

b). Contractele incheiate de tertul dobanditor al imobilului ipotecat (da­ca locatiunea s-a incheiat cu buna-credinta si a avut data certa);

c). Contractele de locatiune incheiate de proprietarul aparent cu un locatar de buna-credinta[54].

6. Efectele instrainarii lucrului inchiriat prin acte intre vii. Po­trivit art. 1441 C. civ. atunci cand locatorul vinde lucrul inchiriat, cum­paratorul este dator sa respecte locatiunea incheiata anterior, cu conditia existentei unui in­scris autentic sau unui inscris sub semnatura privata cu data certa (art. 1182 C. civ).

Fac exceptie locatiunile care au drept clauza de incetare vanzarea lu­cru­lui (ori alta instrainare).

In lipsa de stipulatie contrara, contractul de locatiune cu data certa produce efecte si este opozabil tertului dobanditor.

In consecinta, vanzarea sau alta instrainare, este cauza de incetare a locatiunii, numai daca contractul s-a incheiat verbal ori prin inscris sub sem­natura privata, fara data certa.

Potrivit art. 1442 C. civ., in caz de incetare a locatiunii pe temeiul instrainarii lucrului, locatarul este in drept sa ceara si sa primeasca daune-interese, iar pana la plata acestora are un drept de retentie asupra lucrului inchiriat (art. 1444 C. civ.).

Dreptul la despagubire al locatarului include si valoarea investitiilor fa­cute lucrului. Actiunea se prescrie in termenul general de prescriptie (care incepe sa curga de la incetarea locatiunii).

Daca contractul este incheiat pe un termen de peste 3 ani si are ca obiect un imobil, opozabilitatea fata de terti se asigura prin inscrierea locatiunii in cartea funciara (art. 21 lit. C din legea nr. 7/1996).



Codul civil de la 1864 defineste doua feluri de locatiune: „locatiunea lucru­ri­lor” (cu­prinzand locatiunea de bunuri mobile si cladiri, precum si arendarea) si „loca­tiu­nea de lucrari” (cuprinzand dispozitii privind contractul de antrepriza, contractul de munca si contractul de transport); a se vedea, C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, Tratat de drept civil roman, vol. II, Ed. All, Bucuresti, 1998, p. 585 si urm.

Pentru comparatie cu dreptul francez a se vedea G. Vermelle, Droit civil. Les contrats spéciaux, Dalloz, Paris, 2000, p. 93.

A se vedea E. Safta-Romano, Contracte civile. In­cheiere, execu­ta­re, incetare Ed. Poli­rom, Iasi, 1999, p. 75-76; D. Macovei, M.S. Striblea, Drept civil. Contracte. Succe­siuni, Ed. Junimea, Iasi, 2000, p. 151.

Intrucat prezentul capitol se ocupa exclusiv de studiul locatiunii (de drept co­mun) nu insistam asupra reglementarii varietatilor contractului de locatiune.

A se vedea, J. Manoliu, St. Rauschi, Drept civil. Contracte, Universitatea „Al.I. Cuza”, Iasi, 1984, p. 93-94.

A se vedea, Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, Bucuresti, 1999, p. 187.

M.B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, 1921, p. 651-652 citat de
C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, Tratat de drept civil roman, vol. II, ed. ingrijita de D. Radescu, Ed. All, Bucuresti, 1998,
p. 592..

A se vedea, C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, op. cit., p. 592; D. Chirica, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bu­cu­­resti, 1997, p. 175.

Pentru opinie asemanatoare a se vedea J. Huet, Traite de droit civil. Les principaux contrats spéciaux, LGDJ, Paris, 2001, p. 685-687.

A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 219 si C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucuresti, 2003, p. 161.

A se vedea, J. Manoliu, St. Rauschi, op. cit., p. 94-95.

In caz contrar, durata locatiunii se va reduce la 5 ani, dar numai la cererea partii incapabile; a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 189; D. Macovei,
M.S. Striblea, op. cit., p. 155.

A se vedea, D. Chirica, op. cit., p. 174.

Potrivit careia un coindivizar nu poate dispune decat de cota sa abstracta, fara a avea dreptul sa faca acte de administrare fara acordul tuturor copro­prietarilor; a se vedea, D. Macovei, M.S. Striblea, op. cit., p. 155 si practica citata de autori.

A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 190.

„Obiectul locatiunii (inchirierii) nu este lucrul in sine, ci folosinta acestuia, pe care locatorul trebuie sa o procure locatarului zi cu zi pe tot timpul con­tractului” (s.n.); a se vedea, D. Chirica, op. cit., p. 174-175 si practica citata de autor.



A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 192.

A se vedea Ph. Malaurie, L. Aynès, P.Y. Gautier, Cours de droit civil. Les contrats spéciaux. Civils et commerciaux, Ed. Cujas, Paris, 2001, p. 394.

A se vedea, C. Toader, op. cit., p. 148-149.

A se vedea, J. Manoliu, St. Rauschi, op. cit., p. 96.

A se vedea, D. Macovei, M.S. Striblea, op. cit., p. 157.

A se vedea, C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, op. cit., p. 588.

Lucrul trebuie predat in starea corespunzatore destinatie acestuia si nu in sta­rea existenta la incheierea contractului, asa cum trebuie predat lucrul in contractul de vanzare-cumparare; a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 193; C. Toader, op. cit., p. 143-144.

„Locatorul trebuie sa intretina lucrul in buna stare, facand pe socoteala sa re­pa­­ratiile necesare”; a se vedea, C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, op. cit., p. 588.

Locatarul poate, de asemenea, „sa refuze plata chiriei, invocand exceptia ne­exe­cu­tarii de catre locator”; a se vedea, J. Manoliu, St. Rauschi, op. cit., p. 97.

Intrucat evictiunea reprezinta pierderea proprietatii lucrului sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar, opinam ca folo­si­rea ter­me­nului in materia tulburarilor dreptului de folosinta al locatarului este, cel putin, nepo­trivita.

Locatarul poate folosi actiunile posesorii (desi nu este posesor, ci numai de­ten­tor precar) pentru apararea dreptului sau de folosinta impotriva tertilor, cu conditia ca agentul tulburator: sa nu fie locatorul si sa nu invoce vreun drept asupra lucrului inchiriat; pentru amanunte, a se vedea, Fr. Deak, op. cit.,
p. 195-196.

Cand folosinta bunului este tulburata prin fapta unui colocatar sau vecin, printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii, locatarul are la dispozitie o actiune in despa­gu­bire impotriva autorului faptei, in baza art. 998-999 C. civ.; a se vedea, D. Macovei, M.S. Striblea, op. cit., p. 159 si practica citata de autori.

A se vedea, J. Manoliu, St. Rauschi, op. cit., p. 98. Intr-o opinie contrara, se apre­ciaza ca locatorul va raspunde exclusiv pentru viciile provenite din cauze posterioare in­cheierii contractului: a se vedea, D. Chirica, op. cit.,
p. 178. Nu im­partasim punctul de ve­dere, „caci obligatia locatorului de a asi­gura fo­lo­sin­ta lu­crului se prelungeste pana la sfar­situl locatiunii”, a se vedea,
C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, op. cit., p. 590.

A se vedea, D. Alexandresco, Explicatiune teoretica si practica a drep­tului civil roman, Bucuresti, 1926, p. 100-101.

A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 199; C. Toader, op. cit., p. 147.

Potrivit art. 1448 C. civ. reparatiile locative nu cad in sarcina locatarului cand stricaciunile au fost cauzate prin vechime sau de forta majora ori din culpa locato­rului.

A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 201.

Partile pot insa stipula un pact comisoriu, potrivit caruia, in caz de neplata a chiriei la termen, contractul sa fie reziliat de drept, fara notificare si fara che­mare in judecata; a se vedea, D. Chirica, op. cit., p. 182.

A se vedea, C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, op. cit., p. 592.

Intr-o opinie, se apreciaza ca sublocatiunea „se face, de obicei, cu titlu one­ros” (s.n.); a se vedea, C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, op. cit., p. 593. Apreciem ca sublocatiunea trebuie sa aiba caracter oneros intotdeauna (deoarece in esenta este tot o locatiune).

A se vedea, I. Zinveliu, Contractele – civile instrumente de satisfacere a in­tereselor cetatenilor, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1978, p. 180; J. Manoliu,
St. Rauschi, op. cit., p. 101; D. Macovei, M.S. Striblea, op. cit., p. 164.

A se vedea G. Vermelle, Droit civil, op. cit., p. 127.

Codul civil (art. 1418) nu distinge intre sublocatiune si cesiunea contractului de locatiune.

Per a contrario, cesiunea unui contract cu executare dintr-o data (uno ictu) nefiind posibila, in principiu.

A se vedea G. Vermelle, op. cit., p. 127-129.

A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 207. Uneori, acceptarea cesiunii de catre locator este necesara in raporturile dintre parti (de exemplu, cand partile con­fera locatiunii, ca exceptie, caracter intuitu personae).

Deoarece nu se pot cesiona si obligatiile locatarului, „obiectul cesiunii il for­meaza nu contractul de locatiune in intregul sau, ci numai drepturile loca­tarului, care ramane obligat in continuare fata de locator”; a se vedea,
Fr. Deak, op. cit., p. 207-209.

A se vedea, D. Chirica, op. cit., p. 184; E. Safta-Romano, op. cit., p. 55; D. Macovei, M.S. Striblea, op. cit., p. 165.

In contextul adaptarii legislatiei civile la legislatia Uniunii Europene, facem precizarea ca art. 118 din Codul European al Contractelor reglementeaza cesiunea contractului („Chacune des parties…peut ceder a titre gratuit ou onereux, totalement ou partiellement a tiers… sa propre position contrac­tuelle relative a contract qui na pas encore epuise ses effets”), alaturi de cesiunea creantelor si a obligatiilor (art. 121 si art. 125).

In practica s-a admis ca actiunea in evacuarea locatarului este o manifes­ta­re neechivoca a denuntarii unilaterale (TS, s. civ., dec. nr. 2628/87, in RRD, nr. 7/1988, p. 64), termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar so­lutionarii litigiului; se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 21; D. Chirica, op. cit.,
p. 185; J. Manoliu, St. Rauschi, op. cit., p. 102.

A se vedea, D. Macovei, M.S. Striblea, op. cit., p. 168.

A se vedea, I. Zinveliu, op. cit., p. 181.

A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 214; Camelia Toader, op. cit., p. 157.

Daca pieirea lucrului s-a datorat „culpei uneia dintre parti, aceasta este ti­nu­ta si la plata de daune-interese, pentru acoperirea prejudiciului suferit de cea­lalta parte”, prin incetarea contractului; a se vedea, D. Macovei,
M.S. Striblea, op. cit., p. 168.

A se vedea Fr. Deak, op. cit., p. 214.

„Pierderea, fie totala, fie partiala, daca este pricinuita printr-o imprejurare de forta majora, nu da locatarului dreptul de a cere daune”; a se vedea,
C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, op. cit., p. 595.

Dar si pentru ca inexistenta dreptului desfiinteaza si actul subsecvent: resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis).

Pentru amanunte in materie de teorie a proprietarului (mostenitorului) apa­rent a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 215; J. Manoliu, St. Rauschi, op. cit., p. 111; D. Macovei, M.S. Striblea, op. cit., p. 169.







Politica de confidentialitate

DISTRIBUIE DOCUMENTUL

Comentarii


Vizualizari: 1125
Importanta: rank

Comenteaza documentul:

Te rugam sa te autentifici sau sa iti faci cont pentru a putea comenta

Creaza cont nou

Termeni si conditii de utilizare | Contact
© SCRIGROUP 2020 . All rights reserved

Distribuie URL

Adauga cod HTML in site