Scrigroup - Documente si articole

Username / Parola inexistente      

Home Documente Upload Resurse Alte limbi doc  

CATEGORII DOCUMENTE





AnimaleArta culturaDivertismentFilmJurnalismMuzica
PescuitPicturaVersuri

GN 3 - EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE

diverse

+ Font mai mare | - Font mai mic







DOCUMENTE SIMILARE

Trimite pe Messenger
Sisteme de semnificare si procese de comunicare. Domeniile semioticii
Primele si sporurile acordate personalului aeronautic
ROTARY INTERNATIONAL - Lumea Rotariana
TIMPUL
UN BUN MOMENT PENTRU A MULTUMI CELOR CARE ITI SUNT APROAPE!!!
Studiu privind stabilirea domeniilor commune de utilizare in cherestea, parchete, lazi, butoaie, etc.., a lemnului de carpin si fag
Explicatii rezolvare - doar pt Interogari
MODELAREA DATELOR EXPERIMENTALE
Broadway and the Musical
Studiu de caz -Implementarea Sistemului HACCP la Esente Alimentare

GHID PRACTIC DE INTERPRETARE SI APLICARE A

GN 3 - EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE



(REVIZUIT IN ANUL 2007)

1.0 Introducere

1.1 Mijloacele fixe mobile (MFM) constituie o clasa generala de active corporale si includ instalatiile, masinile si echipamentele.

MFM se pot evalua in aceleasi scopuri ca si celelalte tipuri de proprietate, baza evaluarii putand fi atat valoarea de piata, cat si celelalte tipuri de valoare redate in IVS 2.

Standardul  International de Practica in Evaluare GN 3 – Evaluarea mijloacelor fixe mobile contine informatii suplimentare pentru a sprijini aplicarea Standardelor Internationale de Evaluare pentru aceasta clasa de active.

1.2 Mijloacele fixe mobile au caracteristici specifice care le diferentiaza de alte clase de active.

Mobilitatea aproape generala a MFM este cea mai importanta caracteristica ce le diferentiaza de proprietatile imobiliare. Daca in cazul evaluarii proprietatilor imobiliare nu se pune problema mutarii acestora, mobilitatea este o conditie esentiala in cazul evaluarii MFM.

Adesea marimea valorii aceluiasi MFM va fi substantial diferita in functie de modalitatea de evaluare a MFM (ca activ individual destinat schimbului, impreuna cu alte active in cadrul unei unitati operationale, ca activ instalat etc.).

In evaluarea MFM termenul valoare de piata trebuie sa fie insotit de ipotezele (premisele) care descriu conditia si situatiile in care MFM  sunt oferite pe piata. Ipotezele (una sau mai multe) trebuie sa fie convenite in prealabil cu clientul si sa fie incluse in raportul de evaluare.

O alta caracteristica specifica MFM, care le diferentiaza de proprietatea imobiliara, este deprecierea lor mai rapida. Acest lucru este cauzat de o durata de viata fizica mai mica decat a constructiilor (cu efect asupra deteriorarii fizice), progresului rapid al tehnicii (cu efect asupra deprecierii functionale) sau fluctuatiei cererii pentru produsele intreprinderii, cresterii costului materiilor prime etc. (cu efect asupra deprecierii externe).

2.0 Arie de aplicabilitate

2.1 Standardul International de Practica in Evaluare GN 3 se refera la evaluarea mijloacelor fixe mobile, clasa de active corporale care include urmatoarele categorii: instalatii,  masini si echipamente (conform unei clasificari specifice tarilor anglo-saxone). GN 3 se refera la aplicarea abordarilor, la principiile si tipurile de valoare utilizate in evaluarea MFM.

Impreuna cu GN 3 sunt relevante in evaluarea mijloacelor fixe mobile sunt relevante urmatoarele Standarde Internationale de Practica in Evaluare:

GN 4 Evaluarea activelor necorporale

GN 5 Evaluarea bunurilor mobile

GN 6 Evaluarea intreprinderii

GN 7 Influente ale substantelor toxice si periculoase in evaluare

GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiara - (CIN)

2.2 Standardul International de Practica in Evaluare GN 3 se aplica in cazul evaluarilor MFM apartinand atat entitatilor din sectorul privat cat si celor din sectorul public.

3.0 Definitii

Definitiile continute de GN 3 sunt din Standardele Internationale de Evaluare si din Standardele Internationale de Raportare Financiara. Nu vor fi detaliate in continuare definitiile valorii juste sau ale valorii de piata (a se vedea 3.1 si 3.2 din GN 3), pentru care exista referinte amanuntite in alte standarde de evaluare.

3.3 Mijloace fixe mobile. Active imobilizate corporale, altele decat proprietatea imobiliara, care:

(a) sunt detinute pentru a fi utilizate in productia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi inchiriate tertilor sau pentru a fi folosite in scopuri administrative; si

(b)  se preconizeaza sa fie utilizate pe parcursul mai multor perioade.

Categoriile de mijloace fixe mobile sunt: instalatiile, masinile si echipamentele.

Instalatii. Active care sunt combinate indisolubil cu altele si care pot include constructii specializate nepermanente, masini si echipamente netehnologice.

          Exemple de instalatii:

- instalatie de captare a energiei solare;

- instalatie industriala de ardere;

- instalatie de preparare a carbunelui.

Masini. Masinile individuale sau un grup de masini. O masina este un aparat utilizat pentru un proces specific in activitatea de exploatare a entitatii.

In categoria masini pot fi incluse:

-          masinile individuale (ex.: masini de indoit tabla, fierastraie cu banda, prese, utilaje pentru fabricat tabla cutata, masini de indoit fier beton, masini de fabricat plase de sarma, strunguri, masini de frezat, masini de gaurit, autovehicule etc.);

-          liniile de productie, ca grupuri de masini (ex.: linie de productie tamplarie PVC, care include: masina de debitat, masina pentru frezarea montantilor, masina pentru fixarea armaturii din otel zincat in profile de PVC, masina automata pentru executarea gaurilor de  cremon, masina de frezat prin copiere, masina de sudat automata, masina automata cu palpator pentru debitarea  baghetelor de fixare a geamului termoizolator).

Echipamente. Alte active care sunt utilizate pentru a facilita functionarea intreprinderii sau entitatii.

Exemple de echipamente:

-          echipamentul auxiliar - mareste capacitatea sau abilitatea utilajelor si instalatiilor productive (ex.: la instalatiile de foraj, echipamentul independent de monitorizare a gazului este echipament auxiliar); in cadrul unor operatiuni complexe, unele masini auxiliare pot fi clasificate ca echipamente;

-         centrul de control al motoarelor si panouri de comanda;

-         reteaua electrica (cabluri, comutatoare etc.);

-         conducte de prelucrare (apa, abur, fluide etc.);

-         fundatii si suporturi de structura (fundatii, platforme, suporti etc.);

-         echipamente de manipulare a materialelor si depozitare (macarale, motostivuitoare etc.);

-         echipamentul general al instalatiei ( rafturi, dulapuri, extinctoare etc.);

-    echipament de laborator si de incercari (microscoape, cuptoare, dispozitive de distilat etc.);

-         mobilierul de birou, accesorii si birotica (birouri, mese, scaune, copiatoare etc.);

-         echipamente de procesare a datelor (calculatoare, imprimante, monitoare, plotere);

-         unelte (nicovale, menghine, burghie etc.);

-       unelte speciale (scule, dispozitive si verificatoare cum ar fi: matrite, sabloane, calibre etc.).

O astfel de clasificare nu este exhaustiva. Delimitarea absoluta a celor trei categorii (instalatii, masini si echipamente) este uneori dificil de facut, evaluatorul fiind cel care, utilizand rationamentul profesional, va face incadrarea bunului evaluat intr-o categorie sau in alta.

In evaluarea unei masini sau instalatii, fundatiile, suporturile de structura sau alte  echipamente se iau sau nu in considerare, in functie de premisa valorii (vanzarea in scopul transferului sau utilizarea in continuare). De exemplu, evaluarea unui strung carusel pe premisa relocarii nu va include si valoarea fundatiilor, dar evaluarea pe premisa utilizarii in continuare va include atat valoarea masinii propriu-zise cat si valoarea fundatiei.

         

Pentru evaluatorii romani de MFM este importanta cunoasterea clasificarii mijloacelor fixe intalnita uzual in contabilitatea intreprinderilor (clasificare reglementata in prezent de H.G. nr. 2139 / 2004).

          Catalogul aprobat de H.G. nr. 2139 / 2004 cuprinde clasificarea mijloacelor fixe utilizate in economie si duratele normale de functionare ale acestora, care reprezinta duratele de amortizare in ani, aferente regimului de amortizare liniar. Asa cum se precizeaza in respectivul act normativ, “durata normala de functionare reprezinta durata de utilizare in care se recupereaza, din punct de vedere fiscal, valoarea de intrare a activelor fixe pe calea amortizarii. In consecinta, durata normala de functionare este mai redusa decat durata de viata fizica a activului fix respectiv.”

          Asa cum se stie, notiunile de amortizare si depreciere sunt diferite. Ca urmare, in estimarea deprecierii nu se folosesc duratele normale de functionare prevazute in Catalog.

Activele fixe cuprinse in catalog sunt clasificate in grupe, subgrupe, clase si subclase, iar pentru unele si in familii.

Activele fixe amortizabile au fost clasificate in trei grupe principale, astfel:

-     Grupa 1 - Constructii;

-     Grupa 2 - Instalatii tehnice, mijloace de transport, animale si plantatii;

-     Grupa 3 - Mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie a valorilor umane si materiale si alte active corporale.

          Categoria mijloacelor fixe mobile include in general activele care se regasesc in Catalog in cadrul grupelor 2 si 3.

Grupele 2 si 3 precum si subgrupele aferente sunt urmatoarele:

Grupa 2 Instalatii tehnice, mijloace de transport, animale si plantatii

          2.1 Echipamente tehnologice (masini, utilaje si instalatii de lucru)

          2.2 Aparate si instalatii de masurare, control si reglare

          2.3 Mijloace de transport

          2.4 Animale si plantatii

2.5 Alte instalatii tehnice, mijloce de transport, animale si plantatii neregasite in cadrul grupei 2

Grupa 3 Mobilier, aparatura birotica, sisteme de protectie a valorilor umane si materiale si alte active corporale

3.1 Mobilier

3.2 Aparatura birotica

3.3 Sisteme de protectie a valorilor umane si materiale

3.4 Alte active corporale neregasite in cele specificate la grupa 3

Alte definitii incluse in GN 3 sunt cele referitoare la leasing:

3.4 Leasingul financiar este o operatiune de leasing care transfera, substantial, toate riscurile si avantajele neprevazute aferente dreptului de proprietate asupra unui activ. Titlul de proprietate poate fi transferat, in cele din urma, sau nu (IAS 17, paragraf 4).

3.5 Leasingul operational este o operatiune de leasing care nu intra in categoria leasingului financiar (IAS 17, paragraf 4).

Legislatia fiscala romaneasca impune o serie de conditii speciale pentru contractele de leasing financiar si operational (a se vedea Cap. III - Definitii din Legea Codului Fiscal nr. 571/2003, cu modificarile si completarile ulterioare).

         

3.6 GN 3 prezinta cateva definitii din Standardele Internationale de Raportare Financiara.

          Conform acestora, imobilizarile corporale sunt: elemente corporale care:

a) sunt detinute pentru a fi utilizate in productia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi inchiriate tertilor sau pentru a fi folosite in scopuri administrative; si

b) este preconizat a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade (contabile) (IAS 16, paragraf 6).

          Definitiile imobilizarilor corporale (conform IFRS) si mijloacelor fixe mobile (conform IVS) sunt asemanatoare. Mijlocele fixe mobile sunt imobilizari corporale, asa cum acestea sunt definite de IFRS, altele decat proprietatea imobiliara.

          Notiune de clasa de imobilizari corporale este specifica IFRS. In IAS 16 se defineste  clasa de imobilizari corporale ca fiind “o grupare de active de aceeasi natura si cu utilizari similare aflate in exploatarea unei entitati”.

Exemple de clase de imobilizari corporale de natura activelor corporale mobile, conform IAS 16:

- masini si echipamente;

- nave;

- aeronave;

- automobile;

- mobilier, instalatii, piese de schimb si asamblare;

- echipament de birotica.

4.0 Relatia cu Standardele de Contabilitate

4.1 Deseori evaluarea MFM are ca scop inregistrarea in situatiile financiare ale intreprinderii. Din acest considerent este importanta cunoasterea cerintelor Standardului International de Aplicatie in Evaluare 1 (IVA 1), Evaluarea pentru raportarea financiara.

  Cele mai importante Standardele Internationale de Raportare Financiara (IFRS) care au legatura cu tratamentul contabil al mijloacelor fixe mobile sunt:

§               IAS 2, Stocuri;

§               IAS 16, Imobilizari corporale

§               IAS 17, Contracte de leasing;

§               IAS 36, Deprecierea activelor;

§               IFRS 3, Combinari de intreprinderi;

§               IFRS 5, Active imobilizate detinute pentru vanzare si activitati intrerupte.

IAS 16 precizeaza ca o imobilizare corporala este recunoscuta ca activ daca este posibila generarea de catre entitate de beneficii economice viitoare aferente activului si daca poate fi evaluat credibil costul activului.

          Odata recunoscuta ca imobilizare corporala, inregistrarea contabila se face la nivelul costului.    Ulterior, intreprinderea va inregistra lunar amortizarea contabila a MFM respectiv.

IFRS-urile permit doua variante de includere a imobilizarilor corporale in bilantul entitatii:

(1)  cost minus orice amortizare cumulata si orice pierderi cumulate din depreciere;

(2) valoarea justa, de la data reevaluarii, minus orice amortizare cumulata si orice pierderi cumulate din depreciere.

Amortizarea este stabilita de entitate, la data achizitiei si reprezinta o alocare sistematica a valorii amortizabile pe durata de viata utila. In realitate, imobilizarile corporale sufera fie deteriorari fizice mai accentuate decat s-a estimat initial, fie apar in mod neprevazut deprecieri functionale sau externe, deprecieri care nu sunt incluse in amortizarea anuala.

Valoarea justa a imobilizarilor corporale este in general valoarea lor de piata determinata prin evaluare (IAS 16, paragraf 32).

4.2 Evaluarea si cerintele de raportare a evaluarii conform diferitelor IFRS-uri prezentate in paragraful 4.1. sunt prezentate in Standardul International de Aplicatie in Evaluare 1 (IVA 1), Evaluarea pentru raportarea financiara.

4.3 Referitor la inregistrarea MFM din Sectorul Public, Standardele Internationale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSAS-uri) solicita ca, dupa recunoastere, elementele imobilizarilor corporale sa fie inregistrate fie la costul lor minus orice amortizare cumulata si orice pierderi cumulate din depreciere, fie la valoarea reevaluata, care este valoarea justa, de la data reevaluarii, minus orice amortizare cumulata ulterior si orice pierderi cumulate din depreciere (IPSAS 17, paragrafele 43 si 44).

GN 3 precizeaza ca Standardul International de Contabilitate pentru Sectorul Public - IPSAS 21, Deprecierea activelor care nu genereaza numerar, poate fi aplicat mijloacelor fixe mobile, combinate cu alte mijloace fixe.

Standardul International de Aplicatie in Evaluare 3 (IVA 3), Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiara, prezinta cerintele IFRS-urilor privind evaluarea si raportarea evaluarii in cadrul acestui sector.

4.4 Evaluarea MFM pentru raportarea financiara poate include ipoteze si abordari diferite comparativ cu evaluarile facute in alte scopuri. Din acest considerent raportul de evaluare trebuie sa contina o conditie limitativa referitoare la utilizarea valorii in alte scopuri.

  Cu toate ca IVA 1 – Evaluarea pentru raportarea financiara si IVA 3 -  Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiara includ cerintele de raportare din diverse standarde contabile, este important ca evaluatorul sa cunoasca cerintele de baza ale standardului contabil relevant in evaluare, sa discute cu clientul si sa stabileasca ipotezele adecvate, inainte de inceperea misiunii de evaluare.

5.0 Instructiuni de aplicare

A. Abordari si metode de evaluare a mijloacelor fixe mobile

5.1 Evaluarea mijloacelor fixe mobile se poate realiza utilizand oricare din cele trei abordari:

-           abordarea prin comparatia vanzarilor;

-           abordarea prin cost (costul de inlocuire net), vezi GN 8;

-           abordarea prin venit.

5.1.1 Abordarea prin comparatia vanzarilor

Abordarea prin comparatia vanzarilor consta in analiza vanzarilor (sau ofertelor) recente de MFM similare cu activul evaluat si ajustarea preturilor comparabilelor pentru a egala caracteristicile MFM evaluate.

Daca exista suficiente informatii de piata, abordarea prin comparatia vanzarilor este cea mai credibila abordare.

Prin analiza pietei se vor identifica o serie de MFM similare (numite comparabile), care difera de MFM  evaluat printr-o serie de caracteristici. Evaluatorul trebuie sa identifice acele caracteristici ale MFM pe care piata (vanzatorii si cumparatorii) le considera importante pentru fundamentarea pretului, respectiv pentru care cumparatorii sunt dispusi sa plateasca.

Corectiile se fac la preturile comparabilelor, in functie de superioritatea sau inferioritatea acestora fata de MFM evaluat.

Pretul comparabilelor se diminueaza, pentru caracteristici superioare MFM evaluat, si invers, se majoreaza, pentru caracteristici inferioare subiectului.

          Exemplul 1

Pentru evaluarea unui autoturism vechi de 4 ani, aflat in stare buna, cu 30.000 km parcursi este analizat un autoturism de aceeasi marca, dotari identice, vechime de 4 ani, stare buna si 70.000 km parcursi, tranzactionat recent cu 10.000 EURO.

Autoturismul comparabil nu este identic cu cel evaluat, diferenta constand in numarul de kilometri parcursi.

Avand un numar mai mare de kilometri parcursi, comparabila este inferioara autoturismului evaluat. Din aceste considerente autoturismul evaluat este mai „scump” decat comparabila, si pentru a se ajunge la valoarea lui de piata este necesara o majorare a pretului acestuia:

          Valoarea de piata estimata = 10.000 EURO + corectie

In continuare se prezintǎ elementele de comparatie care pot fi avute in vedere la analiza MFM: varsta efectiva, starea, capacitatea, caracteristici si accesorii, locatia, producatorul, motivatia partilor, conditiile de finantare, calitatea, cantitatea, data vanzarii si tipul de vanzare.

Metodele de evaluare sunt: identificarea (potrivirea) directa, asimilarea si procentajul din cost.

Metoda identificarii (potrivirii) directe stabileste valoarea unui MFM prin identificarea cu un MFM pentru care se cunoaste pretul de vanzare. In cadrul acestei metode sunt utilizate de obicei cataloage de preturi, iar corectiile sunt limitate.

Metoda asimilarii stabileste valoarea unui MFM prin compararea cu MFM similare dar nu identice, folosind cateva unitati de masura a utilitatii (dimensiune, capacitate etc.) ca baza de comparatie.

In cadrul abordarii prin comparatia vanzarilor, cuantificarea corectiilor este una din cele mai dificile sarcini ale evaluatorului. Cea mai buna tehnica, atunci cand exista informatii disponibile suficiente o reprezinta analiza pe perechi de date, numita si tehnica vanzarilor pe perechi. Aceasta tehnica are in vedere identificarea unor perechi de vanzari comparabile, identice in privinta oricarui fapt relevant, cu exceptia unui singur element de comparatie. Diferenta de pret dintre cele doua comparabile pereche este o indicatie asupra marimii corectiei valorice aferente elementului care le diferentiaza.

          Exemplul 2

          Pentru evaluarea unui excavator au fost identificate urmatoarele comparabile (avand toate cu aceleasi caracteristici fizice si acelasi producator):

Subiect                     Pret                 Data           Data          Stare                Locatia   

                              (€)                   vanzarii     fabricatiei              vanzarii (judet)

Comparabila 1      40.000                  - 6 luni         1998            FB              DJ    

Comparabila 2      50.000                  - 3 luni         2001           FB              TM

Comparabila 3      47.000                  - 6 luni         2000           B                CT

Comparabila 4      55.000                  curenta        2002            FB              DJ

Comparabila 5      50.000                  curenta        2000            FB              DJ

         

Vanzarile 4 si 5 reprezinta vanzari perechi (data vanzarii, stare, locatia vanzarii identice si data fabricatiei diferita); se poate trage concluzia ca excavatorul de la comparabila 4 a fost vandut cu 5.000 € mai mult decat excavatorul de la comparabila 5, ca urmare a datei mai recente de fabricatie (doi ani diferenta).

Metoda procentajului din cost consta in stabilirea unui raport intre pretul de vanzare si costul curent (de nou) al unui MFM, la data tranzactiei. Daca exista date suficiente se pot calcula ratele pret vanzare / cost curent, care pot fi analizate de catre evaluator.

           Cateva reguli de aplicare a abordarii prin comparatia vanzarilor sunt:

- abordarea nu se poate aplica pentru evaluarea MFM unicat sau in lipsa unei piete active; caracteristicile speciale ale MFM unicat transfera comparatia si cuantificarea corectiilor din sfera perceptiilor pietei in sfera speculativului; lipsa cererii indica deseori o depreciere externa, care ar putea fi surprinsa mai bine in cadrul abordarii prin venit sau cost;

- procedura de baza, utilizata in abordarea prin comparatia vanzarilor, implica: colectarea de date privind vanzari si oferte de MFM comparabile, determinarea comparabilitatii cu MFM evaluat, stabilirea elementelor adecvate de comparatie, sistematizarea datelor, analiza si ajustarea acestora, concluzia asupra valorii;

- colectarea informatiilor relevante este foarte importanta in abordarea prin comparatia vanzarilor; absenta unor informatii relevante despre comparabile poate diminua credibilitatea concluziilor evaluarii;

- corectii se fac in cadrul metodelor identificarii (ocazional) sau asimilarii; corectiile se fac numai asupra comparabilelor, fapt reprezentat de relatia simplificata:

                             pretul comparabilei + corectii = valoare

- tehnicile de evaluare a MFM sunt diferite, in functie de premisele evaluarii (ex.: premisa utilizarii in continuare impune cuantificarea suplimentara a contributiei costurilor instalarii);

- abordarea prin comparatia vanzarilor se utilizeaza cu precautie in cazul  evaluarii  instalatiilor complexe, din urmatoarele considerente:

§         instalatiile complexe se tranzactioneaza rar, acest lucru facand dificila cuantificarea corectiilor;

§         preturile de vanzare ale instalatiilor comparabile pot include si alte componente pe care instalatia evaluata nu le detine, cum ar fi: fondul de rulment,  alte active corporale (terenuri, cladiri) sau active necorporale;

§         deseori exista diferente mari intre preturile instalatiilor asemanatoare, diferentele datorandu-se perceptiei diferite asupra rentabilitatii viitoare pe care le au diferitii cumparatori;

- estimarea valorii de piata pe premisa utilizarii in continuare prin abordarea prin comparatia vanzarilor nu cuantifica acele formele de depreciere (functionala sau externa) pe care piata de MFM folosite nu le reflecta (ex.: amplasarea necorespunzatoare a unui utilaj in cadrul unei linii de fabricatie sau in incinta unei cladiri); in acest caz abordarea trebuie tratata cu prudenta si trebuie avute in vedere acele abordari care surprind corect pierderea de valoare;

- abordarea se aplica diferit daca activul este evaluat individual, daca activul apartine unui grup de active sau daca face parte dintr-o instalatie complexa. De exemplu, valoarea de piata a unui masini automate de debitare poate fi diferita daca masina este evaluata individual sau daca este evaluata ca parte componenta a unei linii de productie. Diferenta apare ca urmare a faptului ca MFM evaluate (masina individuala si linia de productie) sunt diferite, avand piete cu raporturi specifice intre cerere si oferta.

5.1.2 Abordarea prin cost

In cadrul abordarii prin cost evaluatorul estimeaza mai intai costul curent al MFM evaluat, din care face deduceri pentru pierderea de valoare cauzata de toate formele de depreciere (deteriorarea fizica, deprecierea functionala si deprecierea externa). Exista diferente semnificative intre cele doua concepte ale costului curent: costul de inlocuire (de nou) si costul de reproductie (de nou). Costul de inlocuire reprezinta costul curent necesar pentru inlocuirea unui activ cu activul sau modern echivalent, in timp ce costul de reproductie reprezinta costul curent de fabricatie a unei copii identice a MFM, utilizand aceleasi sau aproape aceleasi materiale.

Costul de inlocuire este adesea mai mic decat costul de reproductie, iar diferenta dintre cele doua costuri cuantifica o forma de depreciere functionala numita cost excedentar de capital.

In evaluarea MFM costul curent adecvat pentru formularea unei opinii asupra valorii este costul de inlocuire. Este recomandata folosirea ocazionala a costului de reproductie.

GN 3 recomanda folosirea costului de inlocuire net in scopuri de raportare financiara.

Conform GN 8, costul de inlocuire net este costul curent necesar pentru inlocuirea unui activ cu activul sau modern echivalent din care se scade deteriorarea fizica si toate formele relevante ale deprecierii si optimizarii.

Activul modern echivalent este un activ care are o functiune similara si o capacitate productiva echivalenta cu activul supus evaluarii, dar al carui proiect curent si constructie sau executie se face cu materiale si tehnici curente (GN 8).

In abordarea prin cost cele mai uzuale metode de estimare a costului curent sunt: metoda devizului, indexarea si metoda cost – capacitate.

Metoda devizului consta in insumarea costului curent al fiecarei componente a MFM. Trebuie incluse toate costurile directe (cheltuieli clar identificabile si asociabile in mod direct cu producerea MFM, cum sunt costurile cu materialele sau personalul direct productiv) si indirecte (cheltuieli care nu pot fi legate intr-un mod  direct masurabil de producerea MFM dar care sunt alocate acestuia printr-o conventie contabila, cum sunt costurile administrative). Orice cheltuieli (materiale, manopera sau altele) inregistrate peste limitele normale nu se includ in costul curent (de inlocuire sau reproductie) al MFM (a se vedea Aplicatia 1).

Tehnica de baza a metodei devizului consta in „construirea” costului de nou al unui MFM prin insumarea tuturor costurilor de fabricatie directe si indirecte. Aceasta tehnica necesita informatii si cunostinte ingineresti amanuntite si este adesea dificil de pus in practica. O tehnica simplificata (numita a costului direct) foloseste pretul MFM comunicat de furnizor, la care se pot adauga, in functie de premisa valorii, costurile de transport, instalare etc.

         Exemplul 3

         Costul curent (de nou) al unei masini de gaurit aflate in productie (masina instalata) este estimat, prin metoda devizului (tehnica simplificata a costului direct) in felul urmator:

- costul curent al masinii de gaurit cu toate accesoriile, conform specificatiilor fabricantului  ……………………………………………………………   17.000 €

- cheltuieli de transport …………………………………………………………  600 €

- cheltuieli cu manopera pentru instalare ……………………………………….  700 €

Total cost curent (de nou), instalat ……………………………………………18.300 €

Indexarea este o metoda de estimare a costului de reproductie al unui MFM prin aplicarea unui indice la costul istoric (costul MFM la momentul cand a fost prima data pus in functiune de catre primul proprietar). Notiunea de cost istoric poate fi inteleasa in mod diferit in functie de sursa definitiei; in cazul de fata conceptul este in concordanta cu terminologia de evaluare.

Intrucat indexarea conduce la estimarea costului de reproductie iar costul curent adecvat in evaluarea MFM este costul de inlocuire, se recomanda folosirea ocazionala a indexarii.

Cateva reguli de aplicare a indexarii sunt:

-     metoda se aplica numai asupra costului istoric al MFM, cost care trebuie sa nu includa costuri exceptionale;

-     evaluatorul trebuie sa se asigure ca indicele nu se aplica la costul unui MFM folosit sau la costul rezultat dintr-o alocare contabila a pretului de achizitie;

-     indicele trebuie sa fie consecvent cu MFM evaluat. Din aceste considerente trebuie subliniat ca indicele preturilor de consum (I.P.C.) nu este adecvat pentru evaluarea MFM; inadecvarea este datorata faptului ca I.P.C. nu evidentiaza dinamica preturilor MFM, ci comensureaza evolutia preturilor produselor (alimentare si nealimentare) si tarifelor serviciilor care intra in consumul populatiei din Romania.

Exemplul 4

Pentru estimarea prin metoda indexarii la data de 31 decembrie 2007 a costului curent de reproductie al unei masini de gaurit achizitionate in decembrie 2005 la pretul de 7.000 € se procedeaza in felul urmator:

-     evaluatorul se asigura ca suma de 7.000 € reprezinta costul istoric, ca aceasta suma nu include costuri exceptionale si nu rezulta dintr-o alocare contabila;

-     se calculeaza sau se obtine din surse publice un indice (factor de indexare) consecvent cu proprietatea evaluata care reflecta modificarea preturilor la masinile de gaurit intre data evaluarii si decembrie 2005; presupunem ca indicele in cazul de fata este 1,1;

-     costul curent de reproductie (de nou) = 7.000 € x 1,1 = 7.700 €.

Cateva din limitele metodei indexarii sunt prezentate in continuare:

-     indexarea nu reflecta progresele tehnologice care ar putea reduce costul curent, astfel incat costul indexat include de multe ori costul excedentar de capital (identificabil, asa cum s-a mai aratat, cu o depreciere functionala);

-     prin modul lor de alcatuire, indicii reprezinta valori medii; spre exemplu, indicele preturilor productiei industriale (I.P.P.I.), calculat de Institutul National de Statistica, se construieste pornind de la media aritmetica, la nivel de operator economic, a indicilor individuali de variatie ai preturilor sortimentelor. Ca urmare, un astfel de indice va conduce la un rezultat eronat daca MFM evaluat are o dinamica a pretului diferita de medie. Daca indicele preturilor productiei industriale pentru o anume activitate (clasa) ar fi folosit pentru analiza dinamicii preturilor la nivelul unui producator din ramura respectiva, atunci concluziile ar fi probabil rezonabile; acelasi indice, folosit pentru urmarirea evolutiei costului unui anumit MFM ar putea conduce la un rezultat eronat intr-o masura destul de mare. Data fiind generalitatea indicilor, este recomandat ca indexarea sa fie folosita numai atunci cand alte metode mai precise nu sunt utilizabile;

-     indexarea pe perioade mai mari de 10 ani trebuie aplicata cu precautie (mai ales daca inflatia a fost semnificativa in acest interval sau daca se utilizeaza un indice care are baza cu multi ani in urma); ori de cate ori este posibil rezultatul indexat ar trebui confirmat de aplicarea altor metode.

Metoda cost – capacitate este o metoda care face legatura intre costurile MFM similare sau ale componentelor de diferite marimi si dimensiunea (capacitatea) acestora, prin intermediul unui exponent.

Conform autorilor americani Frederic C. Jelen si James H. Black:


“costurile instalatiilor asemanatoare sau ale pieselor de echipament de diferite dimensiuni variaza in functie de dimensiune, ridicata la o anumita putere. Aceasta relatie poate fi exprimata matematic astfel:


In aceasta relatie, C2 reprezinta costul cerut al capacitatii Q2 si C1 reprezinta costul cunoscut al capacitatii Q1[1]

Factorul (exponentul) poate fi obtinut din publicatii de specialitate sau poate fi calculat de catre evaluator, in functie de costul si capacitatea a cel putin doua MFM similare cu MFM evaluat.

Exemplul 5

Costul curent (de nou) al unei instalatii din industria chimica este de 2.500.000 €, iar instalatia are capacitatea de productie de 40.000 tone/an. Exponentul calculat de evaluator pornind de la informatii cunoscute despre instalatii asemanatoare este de 0,6.

Costul curent al unei instalatii cu capacitatea de 75.000  tone/an se poate estima in felul urmator:

C2 = C1  x (Q2 / Q1)x = 2.500.000 x  (75.000 / 40.000)0,6 = 3.645.363 €, rotund:   3.650.000 €.                           

                   unde:

-         C1 = 2.500.000 €, costul instalatiei cunosute care are capacitatea de productie Q1 = 40.000 tone/an;

-         C2 = costul instalatiei evaluate, care trebuie estimat si care are capacitatea de productie Q2 = 75.000 tone/an.

Deprecierea poate fi de doua tipuri:

-     deprecierea recuperabila este orice forma de depreciere care se poate remedia in mod fezabil, adica se obtine o crestere in utilitate si valoare mai mare decat costul remedierii (ex.: inlocuirea motorului unui utilaj);

-     deprecierea nerecuperabila este orice forma de depreciere care nu se poate remedia in mod fezabil, adica se obtine o crestere in utilitate si valoare inferioara costului remedierii (ex.: coroziunea care afecteaza toate componentele metalice ale unui utilaj).

De exemplu o locomotiva LDH se afla in exploatare de 35 de ani si necesita, la data evaluarii, inlocuirea motorului.  Se pot identifica cele doua tipuri de deteriorare fizica astfel:

-    deteriorarea fizica recuperabila, respectiv inlocuirea motorului; aceasta operatie este fezabila financiar, intrucat costurile remedierii (costul unui motor nou si manopera aferenta) sunt mai mici decat cresterea in valoare (diferenta dintre pretul unei locomotive functionale si valoarea de recuperare);

-    deteriorarea fizica nerecuperabila afecteaza in mod general locomotiva, ca urmare a imbatranirii si coroziunii.

Particularitatile privind identificarea si estimarea diferitelor forme de depreciere care afecteaza MFM:

1. Deteriorarea fizica reprezinta pierderea in valoare sau in utilitate initiala a unei proprietati, cauzata de consumarea treptata sau de expirarea duratei sale de viata utila, cauzata de utilizare, deteriorare, expunere la diversi factori de mediu, constrangeri fizice si altele, asemanatoare.[2]

      Deteriorarea fizica poate fi estimata prin trei metode: observatia, raportul varsta / durata de viata si cuantificarea directa in bani, in urma inspectarii MFM, a discutiilor cu utilizatorii, cu personalul de intretinere si reparatii sau cu surse externe (ex.: firme care asigura service-ul). Analiza previziunilor privind fluxul de numerar (iesiri de numerar pentru inlocuiri de MFM) sau discutii cu conducerea pot da indicatii asupra modului cum vede intreprinderea durata de viata fizica a MFM.

      O opinie privind deteriorarea fizica este dificil de formulat numai in urma vizualizarii MFM. Estimarea deteriorarii fizice se face imbinand constatarile facute cu ocazia inspectiei cu numeroase informatii furnizate de personalul intreprinderii, date si analize facute anterior pentru MFM similare.

      La evaluarea MFM toate metodele de estimare a deteriorarii fizice ar trebui sa fie luate in consideratie. Cand acest lucru nu este posibil, se vor folosi metodele cele mai adecvate.

(a)    Observatia implica comparatii anterioare, facute de evaluator, intre MFM similare si MFM noi si extrapolarea constatarilor asupra MFM evaluat. Aceasta tehnica presupune formularea unei opinii asupra deteriorarii fizice exprimate sub forma unui procentaj ce urmeaza a fi dedus din costul curent (de nou).

(b)   Raportul varsta/durata de viata reflecta o depreciere liniara pe parcursul duratei de viata a MFM. Acest raport se exprima in felul urmator:

      

                                                         

(c)    Metoda cuantificarii directe in bani se aplica in cazul deteriorarii fizice recuperabile si consta in estimarea costurilor de remediere (ex.: costurile de inlocuire a unui motor).     

2. Deprecierea functionala este definita ca pierderea din valoarea sau din utilitatea initiala a unei proprietati, din cauza ineficientelor sau inadecvarilor caracteristice proprietatii insasi, atunci cand este comparata cu o proprietate mai eficienta sau cu una mai putin costisitoare, pe care a dezvoltat-o noua tehnologie.[3]

      Cauzele deprecierii functionale pot fi: cheltuieli de exploatare excedentare (costuri cu energia, combustibilii, materiile prime si materialele, numarul de operatori, rebuturile etc.), supradimensionarea (suprafata ocupata la sol sau volumul utilajului, care genereaza costuri suplimentare cu spatiul de productie), costul excedentar de capital etc. Deprecierea functionala se poate identifica din analiza caracteristicilor activelor moderne echivalente. Deprecierea functionala este adesea dificil de identificat si cuantificat, intrucat presupune o analiza tehnica amanuntita a caracteristicilor activelor substituibile.

Deprecierea functionala poate fi estimata astfel:

- ca diferenta dintre costul de reproductie si costul de inlocuire (cost excedentar de capital);

- deprecierea functionala din exploatare (tehnologica) se estimeaza avand in vedere cheltuielile anuale de exploatare mai mari decat cele ale activelor moderne echivalente si intervalul in care aceste costuri excedentare se vor mentine. Se tine seama de economia de impozit pe profit pe care costurile excedentare o genereaza firmelor platitoare de un astfel de impozit, precum si de valoarea banilor in timp ( prin actualizarea costurilor excedentare anuale). Rata de actualizare utilizata ar putea fi diferita de costul mediu ponderat al capitalului intreprinderii, intrucat riscul costurilor excedentare ar putea fi diferit de riscul fluxului de numerar total generat de intreprindere.

      Etapele de estimare a deprecierii functionale cauzata de costurile de exploatare excedentare sunt prezentate in  Aplicatia 5 (din Anexa).

Exemplul 6 (costul excedentar de capital):

Un excavator a fost achizitionat in urma cu trei luni direct de la producator cu pretul de 80.000 €. Ulterior, printr-un management eficient al costurilor, producatorul a reusit o reducere a cheltuielilor de fabricatie astfel incat in prezent un excavator nou costa 73.000 €. Chiar daca excavatorul a costat, la data achizitiei, 80.000 €, un cumparator avizat care cunoaste preturile actuale ale excavatoarelor noi nu va plati pentru cel vechi (ecluzand din analiza orice forma de depreciere) mai mult de 73.000 €. Diferenta de 7.000 € reprezinta costuri excedentare de capital si reprezinta o forma de depreciere functionala.

     

3. Deprecierea externa este definita ca pierderea din valoare sau utilitatea deplina a unei proprietati, cauzata de factori externi acesteia.[4]

Deprecierea externa este dependenta de influente din afara intreprinderii care afecteaza afacerea (cresterea costului materiilor prime, scaderea cererii pentru produsele intreprinderii etc.). Premisele deprecierii externe se pot identifica din discutii cu reprezentantii intreprinderii sau din analiza informatiilor publice. Se incearca identificarea factorilor externi MFM, care induc dezavantaje detinatorului MFM respectiv, cum ar fi: tendintele pietelor de desfacere a produselor finite, disponibilitatea materiilor prime, modificari viitoare ale domeniului care pot afecta activul etc. Dificultatea identificarii si estimari deprecierii externe este un punct slab al abordarii prin cost.

O metoda care poate fi utilizata in estimarea deprecierii externe este penalitatea pentru inutilitate (care are la baza metoda cost-capacitate), in aplicarea careia elementul care necesita atentie este exponentul (factorul de scala).


              unde:

-         capacitatea A = capacitatea cotata sau proiectata, care se poate cunoaste din registrele intreprinderii;

-         capacitatea B = capacitatea utilizata;

-         x = exponent sau factor de scala care se poate estima in modul prezentat la metoda cost - capacitate.

Cateva reguli privind estimarea deprecierii sunt:

-             in estimarea deteriorarii fizice sau a deprecierii totale prin metoda varsta/ durata de viata este importanta intelegerea conceptelor de varsta si durata de viata din optica evaluarii si delimitarea acestora de conceptele contabile folosite la calculul amortizarii;

-             metoda  varsta / durata de viata este mai adecvata in cazul MFM noi si pentru cele cu o varsta cronologica mai mica decat jumatatea duratei de viata fizica;

-             in cazurile cand se identifica o depreciere recuperabila (componente uzate ce se pot repara cu costuri fezabile economic) sau anumite componente au durata de viata fizica ramasa scurta, este indicat sa fie combinate metodele de estimare a deteriorarii fizice: elementele recuperabile se pot estima de obicei prin metoda cuantificarii directe in bani, iar elementele nerecuperabile se pot estima prin metodele observatiei sau varsta / durata de viata (a se vedea Aplicatia 4);

-             in estimarea deteriorarii fizice prin metoda varsta – durata de viata se folosesc  varsta efectiva si durata de viata fizica. Folosirea altor concepte in ecuatia varsta / durata de viata (ca de exemplu durata de viata economica ramasa) conduce la estimarea unei forme de depreciere diferita de deteriorarea fizica (a se vedea Aplicatia 3);

-             pentru a se evita un calcul inutil al deprecierii functionale datorate costului excedentar de capital se recomanda utilizarea costului de inlocuire in locul celui de reproductie;

-             este importanta identificarea corecta a tuturor formelor de depreciere care afecteaza MFM evaluat. Cuantificarea singulara a deteriorarii fizice poate conduce la supraevaluari. Dubla cuantificare a unor forme de depreciere (ex.: folosirea duratei de

-             viata economica ramasa, in cadrul metodei varsta/durata de viata, care conduce la o estimare a deprecierii totale si totodata cuantificarea separata a deprecierii externe) afecteaza in mod negativ rezultatul evaluarii;

-             succesiunea in care se scad diversele forme de depreciere din costul curent este urmatoarea:

Etapa 1:        Costul de reproductie

                    minus costul excedentar de capital

                    = costul de inlocuire

                  Etapa 2:        Costul de inlocuire (asa cum s-a mai aratat, costul de inlocuire este punctul de plecare adecvat in abordarea prin cost)

                                      minus deteriorarea fizica

                    = Costul de inlocuire minus deteriorarea fizica

Etapa 3:        Costul de inlocuire minus deteriorarea fizica

                    minus deprecierea functionala

                    = Costul de inlocuire minus deteriorarea fizica minus

deprecierea functionala

Etapa 4:        Costul de inlocuire minus deteriorarea fizica minus

deprecierea functionala

                            minus deprecierea externa

                            = Costul de inlocuire net

Formele de depreciere nu se insumeaza sau combina pentru a fi scazute din costul curent.

In estimarea costului de inlocuire net pentru raportarea financiara, evaluatorul va consulta suplimentar GN 8 si IVA 1.

5.1.3 Abordarea prin venit

Abordarea prin venit a MFM are in vedere convertirea in valoare a unei forme de venit generata de acestea.

Abordarea prin venit se poate aplica numai MFM care sunt inchiriabile. In schimb se poate utiliza frecvent pentru evaluarea instalatiilor sau grupurilor de masini si echipamente care sunt folosite impreuna pentru a realiza produse vandabile, fapt care genereaza venituri. De obicei, alaturi de aceste grupuri de masini si echipamente sau instalatii la generarea veniturilor contribuie si alte active necorporale (programe informatice de procese, documentatii tehnice, brevete de inventie etc.) sau corporale (teren, cladiri) precum si fondul de rulment.

Cele doua metode utilizate in abordarea prin venit sunt: capitalizarea directa si metoda actualizarii fluxurilor de numerar (DCF).

In metoda capitalizarii directe venitul net previzionat este convertit in valoare prin impartirea lui cu o rata de capitalizare.

Metoda se poate aplica numai in ipotezele ca venitul este perpetuu iar rata de capitalizare nu prezinta variatii.


Formula generala este urmatoarea:

          unde:

-         VNE  = venit net din exploatare previzionat (venitul brut minus cheltuielile de exploatare);

-         c = rata de capitalizare.

Estimarea ratei de capitalizare implica obtinerea de informatii despre vanzari de active inchiriate asemanatoare, utilizarea formulei c = VNE / Pret si analiza datelor rezultate.

Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) este o metoda complexa care are ca rezultat evaluarea intreprinderii sau unitatii generatoare de numerar careia ii apartine MFM, in ipoteza continuitatii activitatii.

Metoda are in vedere convertirea fluxurilor viitoare de numerar in valoare lor actualizata, utilizand o rata adecvata de actualizare. Fluxurile de numerar viitoare includ  toate beneficiile ce vor fi generate de proprietate, atat cele din exploatare cat si cele din vanzarea activelor la finele perioadei de previziune.

Prin metoda DCF se evalueaza instalatii sau grupuri de active, care pot  genera fluxuri de numerar identificabile. Intrucat fluxurile de productie sunt in general complexe, iar MFM individuale rareori conduc la obtinerea de venituri identificabile, se iau in calcul si alte componente care contribuie la generarea fluxurilor de numerar: activele necorporale,  activele corporale (cladiri, terenuri, alte bunuri mobile) si fondul de rulment.  

Prin metoda DCF se evalueaza de fapt capitalul investit al unei intreprinderi (unitati generatoare de numerar) pe premisa continuitatii activitatii. Din aceste considerente estimarea ratei de actualizare implica estimarea costului mediu ponderat al capitalului (CMPC). Etapele ce se parcurg in estimarea ratei de actualizare sunt: analiza structurii capitalului investit, analiza costului creditului, analiza costului capitalului propriu (metoda constructiei in trepte sau metoda modelului de evaluare a activelor financiare – CAPM) si calcularea CMPC.

Pentru estimarea valorii unui anumit MFM, este necesar ca din valoarea capitalului investit sa se extraga valoarea de piata a celorlalte componente ale acestuia.

Aplicatia 9 (a se vedea Anexa) prezinta aplicarea metodei fluxului de numerar actualizat (DCF).

Cateva reguli in aplicarea abordarii prin venit sunt:

-         pentru ca abordarea sa poata fi aplicata, este necesar sa se identifice in mod separat venitul generat de activul evaluat; aplicarea acestei abordari nu este posibila daca un MFM nu se afla in functiune sau nu este apt de utilizare precum si in situatia in care nu poate fi separat venitul generat de MFM evaluat de veniturile intreprinderii;

-         in cazurile instalatiilor complexe, fluxul de numerar este generat atat de instalatia propriuzisa cat si de alte active ale intreprinderii. Estimarea valorii instalatiei propriuzise implica estimarea valorii subdiviziunii intreprinderii care genereaza veniturile, din care se scad valorile celorlalte active;

-         abordarea prin venit este aplicabila pe premisa continuitatii activitatii; aceasta premisa presupune ca MFM evaluate vor ramane in exploatare in locatia curenta, ca elemente ale intreprinderii functionale, la cea mai buna utilizare a lor;

-         aplicarea metodei DCF impune ca fluxul de numerar previzionat sa fie pozitiv; daca se previzioneaza fluxuri negative sau nule, atunci MFM trebuie evaluate pe premisa relocarii;

-         metoda capitalizarii directe presupune ca venitul este perpetuu iar rata de capitalizare constanta; ipoteza perpetuitatii poate sa fie inadecvata in cazul MFM, comparativ cu intreprinderea, in special daca evaluatorul constata ca un MFM mai are o durata de viata utila ramasa scurta; in acest caz evaluatorul poate decide utilizarea metodei DCF;

-         rata de actualizare folosita in cadrul metodei fluxului de numerar actualizat poate fi estimata prin costul mediu ponderat al capitalului (CMPC), care este rata de actualizare adecvata in evaluarea activelor unei intreprinderi.

B. Alte instructiuni privind aplicarea GN 3

5.2 Valoarea de piata, definita de IVS 1, este cel mai adecvat tip de valoare, atat pentru raportarea financiara cat si pentru alte scopuri.

Daca o proprietate imobiliara se vinde in general asa cum este, unde este, mobilitatea MFM, care implica posibilitatea demontarii si relocarii, precum si posibilitatea de a fi oferite la vanzare in mod individual sau in combinatie cu alte active fac posibila existenta mai multor optiuni de vanzare. De exemplu,  un MFM poate fi oferit spre vanzare pentru utilizarea in continuare (instalat, functionand pe amplasament) sau in scopul transferului pentru o utilizare similara sau alternativa. Aceste modalitati diferite de ofertare fac ca in estimarea valorii de piata, ipoteze diferite de vanzare a bunurilor sa conduca la valori diferite.

Ipotezele aditionale (premisele valorii) au in vedere natura bunului si scopul evaluarii.

Exemple de ipoteze:

-         MFM este evaluat ca un intreg, instalat (functional pe amplasament) si ca parte a intreprinderii care isi continua activitatea normala de exploatare; aceasta ipoteza este utilizata pentru evaluarea unui MFM in scopul inregistrarii in situatiile financiare anuale sau in scopul vanzarii entitatii careia ii apartine activul;

-         MFM este evaluat ca instalat (functional pe amplasament) dar in premisa ca intreprinderea este inchisa; ipoteza poate fi utilizata in cazul evaluarii pentru lichidarea ca intreg a entitatii operationale/intreprinderii;

-         MFM se evalueaza ca element separat ce urmeaza a fi scos de pe locatia lui permanenta; ipoteza poate fi utilizata in cazul vanzarii individuale a activului si in acest caz valoarea nu include fundatiile sau racordurile.

In cazul evaluarii MFM din sectorul public, ipoteza continuitatii activitatii normale de exploatare se refera la faptul ca activele vor continua sa fie utilizate pentru furnizarea de bunuri sau servicii publice.

5.3 Ipotezele de mai sus nu sunt exhaustive. Pot fi folosite mai multe ipoteze simultan (de exemplu pentru a arata efectul inchiderii unei intreprinderi asupra valorii de piata a mijloacelor fixe mobile, in situatia in care decizia de inchidere a intreprinderii nu a fost inca luata).

In evaluarea MFM este necesar ca sintagma valoarea de piata sa fie completata cu ipoteze (premise) clarificatoare referitoare la circumstantele in care activul este oferit pietei. Aceste ipoteze trebuie sa fie stabilite de comun acord cu clientul si evidentiate in raportul de evaluare.

5.4 Alti factori care pot afecta valoarea de piata a MFM sunt:

-         in situatia in care MFM se evalueaza ca fiind instalate: cheltuielile de instalare si comisioane; valoarea de piata pentru utilizarea in continuare (activul instalat) include suplimentar, fata de valoarea de piata pe premisa vanzarii, in scopul transferului si costurile (diminuate cu amortizarea) pentru ca activul sa fie operational (cheltuieli de instalare,  asamblare etc.);



-         in situatia vanzarii in scopul transferului, trebuie estimate orice cheltuieli de scoatere de pe amplasament, de dezasamblare si de posibila reinstalare ulterioara, precum si care dintre  participantii la tranzactii va suporta aceste cheltuieli. Uneori aceste cheltuieli pot fi semificative si evaluatorul trebuie sa aiba acordul clientului privind modalitatea in care sunt reflectate in valoare si in ceea ce priveste ipotezele ce trebuie facute.

Costurile transferului pot face ca MFM identice sa aiba valori de piata diferite, in functie de marimea costurilor. De exemplu, evaluarea a doua cazane identice, unul situat la parterul unei cladiri si celalalt amplasat la etajul al doilea implica costuri de demontare diferite. Asa cum solicita GN 3, evaluatorul trebuie sa aiba in vedere costurile (de scoatere de pe amplasament, dezasamblare sau reinstalare) si, cu acordul clientului, modalitatea in care aceste costuri se vor reflecta in valoare.

5.5 Alti factori (enumerea nefiind exhaustiva) care pot influenta valoarea MFM pot fi:

- sursele limitate de materii prime (factor evidentiabil in cuantificarea deprecierii externe, iar in metoda DCF prin luarea in considerare a unei cresteri viitoare a cheltuielilor cu materiile prime);

-  durata de viata limitata a cladirilor (de exemplu se evalueaza o instalatie cu durata de viata fizica ramasa de 20 de ani, amplasata intr-o constructie cu o durata de viata fizica ramasa de 2 ani, in premisa utilizarii in continuare; evaluarea prin metoda DCF va implica luarea in considerare a unor cheltuieli viitoare de capital pentru inlocuirea cladirii, iar acestea vor afecta valoarea instalatiei, comparativ cu situatia in care instalatia ar fi amplasata intr-o cladire noua);

-  detinerea limitata a terenului (ex.: in baza unui contract de concesiune) si a cladirilor in care sunt instalate, poate afecta valoarea MFM in cazul evaluarii in premisa utilizarii in continuare;

-  restrictii statutare sau de mediu.

Pentru reflectarea influentei acestor factori vor trebui stabilite ipotezele adecvate.

5.6 Unele instalatii si echipamente care furnizeaza servicii sau utilitati unei cladiri sunt incluse in mod uzual in proprietatea imobiliara pe care o deservesc. Pot fi enumerate aici, fara a fi limitative, retele de furnizare a energiei electrice, gazului, aerului comprimat, incalzire/racire, ventilatie sau lifturi. Uneori este necesar ca echipamentele functionale sa fie evaluate separat. In aceste situatii trebuie sa fie precizat in mod clar ca evaluarea separata a echipamentelor influenteaza valoarea imobilului propriuzis. Daca evaluarea echipamentelor functionale ale cladirii este facuta de alti evaluatori, independent de evaluatorii constructiei propriuzise, atunci este necesara o coordonare atenta a echipelor, pentru a se evita dublele evidentieri sau omisiunile.

5.7 Uneori diverse categorii de active necorporale pot influenta valoarea MFM. Pot fi amintite aici activele necorporale de natura tehnologica cum ar fi: programele informatice de procese, documentatiile tehnice, documentele de productie si brevetele de inventie, drepturile de proprietate intelectuala legate indisolubil de  modele sau matrite etc. Vanzarea sau indisponibilitatea vanzarii activelor necorporale odata cu MFM aferent poate influenta valoarea respectivului activ.  In toate situatiile in care se identifica existenta unor active necorporale care pot influenta valoarea unui MFM trebuie avute in vedere ipoteze suplimentare in privinta transferului activelor necorporale.

5.8 Mijloacele fixe mobile pot face obiectul unor contracte de finantate, cum ar fi leasingul financiar. Un activ ce face obiectul unui contract de leasing financiar nu poate fi vandut de locatar fara achitarea soldului sumei de plata, conform contractului. Mijloacele fixe mobile care fac obiectul unor contracte de finantare trebuie identificate iar valoarea lor raportata separat. Bunurile care fac obiectul unor contracte de leasing operational sau sunt cedate unor terte parti sunt excluse in mod normal dintr-o evaluare a intregului patrimoniului.

5.9 Definitia valorii de piata din IVS 1 impune o activitate de marketing adecvata, respectiv faptul ca proprietatea trebuie sa fie prezentata pe piata in cel mai adecvat mod, fapt care va conduce la cel mai bun pret pentru vanzator. Definitia nu impune o metoda anume de vanzare a mijlocului fix mobil. Metodele de vanzare pot fi diverse (ex.: oferta, licitatie etc.). Daca tranzactia se face in conditiile in care vanzatorul este impiedicat sa aleaga metoda optima de vanzare, atunci valoarea poate fi de piata sau diferita de valoarea de piata, astfel:      

-      in cazul cand constrangerea vanzatorului este una comuna tuturor vanzarilor din piata respectiva, la acel moment, valoarea este de piata;

-      in cazul cand constrangerea este specifica unui anumit vanzator sau unui anumit activ si este insotita de o cerinta de a vinde sub acea constrangere, avem de-a face cu o vanzare fortata.

5.10 Comparativ cu proprietatile imobiliare, mijlocele fixe mobile sunt vandute mai des sub constrangere (vanzare fortata). De exemplu, se convine inchirierea in scop comercial a unei hale industriale in care sunt amplasate diverse MFM. Eliberarea halei si predare catre chirias trebuie facuta intr-un timp care nu permite o comercializare adecvata a MFM. Intr-o astfel de situatie adesea este mai adecvata o misiune de consultanta asupra pretului care ar putea fi anticipat sau daca acel pret ar putea fi acceptat. Evaluatorul trebuie stabileasca mai intai natura constrangerii si sa inteleaga consecintele unui esec al vanzarii in intervalul de timp stabilit (in exemplul de mai sus consecintele nepredarii spatiului pot fi: penalizari, daune sau rezilierea contractului). Pentru evitarea unor consecinte negative ar putea fi necesara analiza alternativelor de vanzare (in cazul de fata transportarea activelor la o alta locatie si vanzarea ulterioara; in acest caz este necesar a fi estimat si costul transportului).

Pentru a oferi un sfat avizat, evaluatorul trebuie sa cunoasca situatiile curente si anticipate pentru a putea stabili daca schimbul se face sau nu in modalitatile prevazute de definitia valorii de piata. In situatiile de vanzare fortata trebuie ca ipotezele sa fie stabilite cu atentie si enuntate in mod clar.

       

Anexa

APLICATII  ILUSTRATIVE

Nota preliminara

Aplicatiile urmatoare au scopul de a ilustra metodologia de evaluare a MFM, de a sublinia necesitatea analizei amanuntite a pietei, precum si de a evidentia rolul evaluatorului si  rationamentului sau profesional in procesul de evaluare.

Cifrele (preturi, indici, rate, durate de viata etc.) prezentate in urmatoarele aplicatii au scop didactic; ele nu reprezinta date de piata si ca atare nu vor putea fi folosite in rapoartele de evaluare ale unor active asemanatoare sau identice.

Aplicatiile nu au ca intentie prezentarea in mod exhaustiv a unor situatii concrete ci ilustrarea principalelor tehnici de evaluare.

Aplicatia 1  Estimarea costului de inlocuire al unei masini prin metoda devizului in cazul unor cheltuieli peste limitele normale

O intreprindere a realizat in regie proprie o masina unicat pentru necesitati productive.

Datorita caracterului de unicat al masinii (activul poate fi inlocuit numai de o copie) costul de reproductie si costul de inlocuire coincid.

Timpul normal de realizare a masinii este de 40 de ore, operatiunile fiind executate de  un singur muncitor.

Costurile aferente realizarii masinii, in conditii normale, sunt urmatoarele:

- Cadru de otel  ………………………………………………    500 €      
- Motor  ……………………….……………………………..     450 €

- Echipament electric …………………………….…………….   75 €

- Accesorii ……………………………………………………… 75 €

- Manopera …………………………           40 ore x 5 € /ora =  200 €

- Cheltuieli indirecte ……………………………………………100 €

  Total                                                                                         1.400 €                                              

      Aceeasi masina poate fi realizata mai repede prin prestarea de ore suplimentare (2 ore suplimentare zilnic). Acest lucru reduce termenul de finalizare a masinii de la 5 zile lucratoare la 4 zile lucratoare. Presupunand ca intreprinderea plateste dublu orele suplimentare, comparativ cu cele normale, manopera va costa in acest caz:

          4 zile x 8 ore/zi x 5 € /ora = 160€

          4 zile x 2 ore suplimentare/zi x 10€ /ora = 80€

          Total manopera = 240 €

   Costurile totale vor :  1440 €.

Presupunand ca cheltuielile de mai sus sunt valabile la data evaluarii, consumurile de materiale sunt in limite normale si cheltuielile indirecte constante, care este costul de inlocuire al masinii: 1.400 € sau 1.440 € ? 

Rezolvare:

Costul de inlocuire este 1.400 €, intrucat costurile ce-l compun sunt aferente unei activitati normale de productie. In cel de-al doilea caz, cheltuielile cu munca suplimentara datorate unui termen de finalizare mai scurt decat ar fi normal, au caracter extraordinar si nu se includ in costul de inlocuire al utilajului.

Aplicatia 2  Estimarea varstei efective a unei masini

Se cere sa se estimeze varsta efectiva a unei masini despre care, din analiza documentelor si din discutiile cu proprietarul s-au aflat urmatoarele informatii:

- utilajul a fost pus in functiune in anul 1994, fiind achizitionat „de nou”de la producator; pretul de achizitie a fost de 2.000 lei; analiza numarului serial indica anul de fabricatie 1994.

- in anul 1998 a fost realizata o modernizare a utilajului, fiind adaugate noi  componente mecanice; costul modernizarii a fost de 1.200 lei;

-  in anul 1999 a fost realizata o noua modernizare a utilajului, fiind adaugate noi componente mecanice; costul modernizarii a fost de 1.100 lei;

- in anul 2002 a fost realizata o reparatie curenta in cadrul careia au fost  inlocuite cateva din componentele originale; costul elementelor inlocuite, conform evidentelor firmei a fost de  3.600 lei;

- in anul 2005 a fost realizata o reparatie capitala in cadrul careia au fost inlocuite o parte din componentele originale; costul elementelor inlocuite, conform evidentelor firmei a fost de 11.600 lei;

-  data evaluarii: 31.12.2006.

Indicii de cost anuali sunt dati in tabelul urmator:

Perioada de referinta

Indice de cost

Anul 2006 fata de anul 1994

36.40

Anul 2006 fata de anul 1995

26,70

Anul 2006 fata de anul 1996

18,77

Anul 2006 fata de anul 1997

6.03

Anul 2006 fata de anul 1998

4.60

Anul 2006 fata de anul 1999

3,81

Anul 2006 fata de anul 2000

2,65

Anul 2006 fata de anul 2001

1,99

Anul 2006 fata de anul 2002

1,59

Anul 2006 fata de anul 2003

1,37

Anul 2006 fata de anul 2004

1,21

Anul 2006 fata de anul 2005

1,08

Rezolvare

Varsta cronologica a utilajului, definita ca numarul de ani care au trecut de la data construirii acestuia este de 12 ani. Totusi varsta cronologica nu poate fi un indicator relevant, intrucat utilajul, ca varsta, nu reprezinta un tot unitar. Ca urmare a reparatiilor si modernizarilor piesele si subansamblele au varste cronologice diferite: cele originale au 12 ani, cele inlocuite sau rezultatul modernizarilor au 1, 4, 7  sau 8 ani.

De aceea, in cazul de fata (utilaj modernizat si supus la reparatii capitale), nu este oportuna folosirea varstei cronologice in estimarea deteriorarii fizice, fiind indicata in acest caz varsta efectiva.

Estimarea varstei efective are in vedere inregistrarile proprietarului (datele si costurile reparatiilor si modernizarilor).

Estimarea varstei efective se poate face prin mai multe tehnici, cum ar fi:

(a)    ponderarea investitiilor;

(b)   interpolarea indicelui de cost.

In continuare vor fi analizate ambele tehnici.

         

(a)   Tehnica ponderarii investitiilor

Pasii care trebuie parcursi pentru estimarea varstei efective sunt urmatorii:

1. se indexeaza costul istoric al utilajului, al modernizarilor si reparatiilor pentru a crea o baza de comparatie corecta a costurilor; daca este cazul se corecteaza costul istoric indexat de dublele inregistrari.

Anul achizitiei

Cost istoric (lei)

Indice de cost

Cost istoric indexat (lei)

1994

2.000

36,40

72.800

1998

1.200

4,60

5.520

1999

1.100

3,81

4.191

2002

3.600

1,59

5.724

2005

11.600

1,08

12.528

Total

19.500

 

100.763

Rezultatul ar fi corect daca masina nu ar fi suferit inlocuiri de componente.

Prin reparatii o parte din componentele originale au fost inlocuite. Costul reparatiilor din evidentele clientului includ costul componentelor mecanice inlocuite. Ca atare costul istoric indexat include de doua ori costul componentelor inlocuite: atat in cadrul costului istoric (incluse in pretul de achizitie) cat si in costul reparatiilor. Din aceste considerente este necesara corectarea costului istoric indexat de dublele inregistrari.

Nu intotdeauna se poate cunoaste care este costul componentelor inlocuite. De multe ori costul reparatiilor nu poate fi defalcat pe piese noi, piese reconditionate sau alte operatiuni (inlaturarea jocurilor, ajustari, verificarea functionarii subansamblelor, curatirea masinii etc.). In aceste conditii ar fi necesara o estimare, cu ajutorul personalului de intretinere, a ponderii elementelor inlocuite in totalul costurilor de reparatie.

Se recalculeaza reparatiile capitale in banii din 1994, prin „indexarea inapoi”, astfel:

          - reparatia capitala din 2002: 3.600 lei x 1,59 / 36,4 = 157 lei;

          - reparatia capitala din 2005: 11.600 lei x 1,08 / 36,4 = 344 lei.

Cost istoric recalculat (cost istoric minus costuri cu inlocuirile ulterioare), pentru eliminarea dublelor inregistrari este:  2.000 lei – 157 lei - 344 lei = 1.499 lei.

Costul istoric idexat se calculeaza prin inmultirea costului istoric ajustat cu indicele de cost corespunzator:

Anul achizitiei

Cost istoric ajustat (lei)

Indice de cost

Cost istoric indexat (lei)

1994

1.499

     36,40

54.564

1998

1.200

       4,60

5.520

1999

1.100

       3,81

4.191

2002

3.600

       1,59

5.724

2005

11.600

       1,08

12.528

Total

18.999

 

82.527

         

2. ponderarea costurilor istorice indexate, prin inmultirea costului istoric indexat cu varsta cronologica.

                 

Anul achizitiei

Cost istoric indexat (lei)

Varsta cronologica a investitiei (ani)

Investitia ponderata

 (lei x ani)

1994

54.564

12

654.763

1998

5.520

8

44.160

1999

4.191

7

29.337

2002

5.724

4

22.896

2005

12.528

1

12.528

Total

82.527

 

763.684

         

Varsta efectiva se calculeaza ca medie ponderata prin raportarea investitiei ponderate totale la costul istoric indexat total:

                                      763.684 / 82.527 = 9,25 ani, rotund 9 ani.

         

Erorile care pot aparea in aplicarea tehnicii ponderarii investitiilor:

-    lipsa oricarei corectii a costului istoric de dublele inregistrari;

-    folosirea costului istoric neindexat in procesul de ponderare.

(b)   Tehnica interpolarii indicelul de cost

Primul pas este identic cu cel utilizat la tehnica ponderarii investitiilor, pasul al doilea fiind specific tehnicii prezentate:

1. se indexeaza costul istoric al utilajului, al modernizarilor si reparatiilor pentru a crea o baza de comparatie corecta a costurilor; daca este cazul se corecteaza costul istoric indexat de dublele inregistrari;

2. se calculeaza indicele de cost aferent utilajului evaluat si se determina prin interpolare o data medie a investitiei ponderate.

Indicele de cost se calculeaza ca raport intre costul istoric indexat si costul istoric: 82.527 / 18.999 = 4,34.

Se analizeaza tabelul cu indicii de cost si se face identificarea indicilor de cost imediat superior si inferior indicelui calculat. Cei doi indici corespund anilor 1998 (indicele 4,6) si 1999 (indicele 3,81). Indicele de cost calculat (4,34) este mai apropiat de indicele de cost al anului 1998 (4,6), rezultand o data medie a investitiei ponderate ca fiind anul 1998. Ca atare varsta efectiva estimata este de 8 ani.

Se constata ca cele doua tehnici conduc la rezultate sensibil egale: 9 ani in cazul tehnicii ponderarii investitiilor si 8 ani in cazul tehnicii interpolarii indicelui de cost

Diferenta poate fi semnificativa si apare ca urmare a unor ipoteze diferite referitoare la ponderare. Valoarea cea mai adecvata a varstei efective este considerata cea estimata prin tehnica ponderarii investitiilor, intrucat aceasta tehnica are in vedere o baza de cost echitabila si ponderata.

Aplicatia 3  Utilizarea raportului varsta / durata de viata

pentru estimarea deteriorarii fizice si a deprecierii totale

Despre un echipament de reducere a emisiilor de gaze poluante se cunosc urmatoarele informatii:

- a fost achizitionat de catre intreprindere in stare noua in urma cu 2 ani;

- din discutiile cu specialistii intreprinderii reiese ca echipamente similare au o durata de viata fizica de 10 ani;

- o reglementare guvernamentala recenta impune inlocuirea echipamentelor de acest tip cu unele mai performante in maxim 2 ani;

- pe perioada utilizarii echipamentul a beneficiat de intretinere corespunzatoare, respectiv revizii tehnice si reparatii curente la intervalele planificate; echipamentul nu a fost supus pe perioada functionarii la reparatii capitale.

Sa se estimeze deteriorarea fizica si deprecierea totala a echipamentului.

Rezolvare

Varsta cronologica a echipamentului este de 2 ani. Intrucat intretinerea a inclus revizii tehnice si reparatii curente la intervale planificate si nu s-au efectuat reparatii capitale, se apreciaza ca varsta efectiva coincide cu varsta cronologica.

Se poate calcula deteriorarea fizica prin metoda varsta / durata de viata astfel:

Politicile de mediu sau alte masuri legislative sunt cauze care pot genera  depreciere externa. In cazul de fata reglementarea guvernamentala care impune inlocuirea echipamentelor in maxim 2 ani este generatoare de depreciere externa, prin limitarea duratei de viata economica ramasa la 2 ani. In acest caz deprecierea totala este estimata astfel:

 

Concluzii:

-         metoda varsta/durata de viata se poate folosi atat pentru estimarea deteriorarii fizice cat si pentru estimarea deprecierii totale; diferenta o fac diferitele concepte de varsta si durata de viata utilizate;

-         daca se estimeaza atat deprecierea totala cat si deteriorarea fizica (ca in exemplul de mai sus), acestea nu se scad pentru a se determina o forma anume de depreciere.

                     Aplicatia 4  Deteriorarea fizica recuperabila si nerecuperabila

Se cunosc urmatoarele informatii despre un cazan de abur:

-             a fost achizitionat de catre intreprindere in stare noua in urma cu 4 ani;

-             recent specialistii intreprinderii au identificat cateva probleme in functionarea cazanului si urmeaza a se face reparatii care constau in principal in inlocuirea unor piese uzate si refacerea izolatiei in zonele deteriorate;

-             reparatiile vor fi realizate de o firma specializata, devizul estimativ pus la dispozitie de conducerea intreprinderii fiind de 8.000 EURO; reprezentantii intreprinderii apreciaza costul reparatiilor ca fiind normal;

-             din discutiile cu specialistii intreprinderii reiese ca mijloace fixe mobile asemanatoare au fost casate dupa 20 de ani de serviciu, intrucat  deteriorarea fizica le facea inutilizabile;

-             cazanul a beneficiat de intretinere corespunzatoare pe perioada utilizarii si nu a suferit pana in prezent reparatii capitale;

-             o oferta de pret recenta a producatorului indica un pret de 70.000 EURO pentru un cazan identic.

Sa se estimeze deteriorarea fizica a cazanului cu abur.

Rezolvare

Varsta cronologica a cazanului este de 4 ani. Intrucat intretinerea a inclus revizii tehnice si reparatii curente la intervale planificate si nu s-au efectuat reparatii capitale, se apreciaza ca varsta efectiva coincide cu varsta cronologica. Durata de viata fizica este de 20 de ani.

In cazul mijlocului fix mobil evaluat exista probleme fizice remediabile: inlocuirea unor piese uzate si refacerea izolatiei in zonele deteriorate. Aceste probleme fizice constituie o deteriorare fizica recuperabila, respectiv deprecierea se poate remedia in mod fezabil (prin repunerea in functiune a masinii se obtine o crestere in utilitate si valoare mai mare decat costul remedierii).

Deteriorarea fizica recuperabila estimata prin metoda cuantificarii directe in bani este de 8.000 € (conform devizului oferta al firmei specializate in reparatii de cazane).

Deteriorarea fizica recuperabila se scade din costul de inlocuire :

Costul de inlocuire (de nou)                                  70.000 €

Minus deteriorarea fizica recuperabila          - 8.000 €

Cost de inlocuire (de nou) pentru

partea neremediata a cazanului                     62.000 €

Intrucat prin reparatiile in curs de executie o parte din componentele originale vor fi inlocuite, suma de 62.000 € reprezinta partea din cazan neremediata care este afectata de deteriorare fizica nerecuperabila. Intrucat cheltuielile cu reparatiile includ in afara costului componentelor noi si costul unor operatiuni specifice (scoatere din functiune, demontare etc.), costul de inlocuire (de nou) pentru partea neremediata a cazanului ar trebui sa fie putin mai mare decat cel rezultat. Asemenea cheltuieli specifice sunt adesea mici in raport cu costul de inlocuire si nu influenteaza semnificativ rezultatul final. Totusi o ipoteza in acest sens poate fi binevenita.

Deteriorarea fizica nerecuperabila se poate estima prin doua metode: observatia si metoda varsta / durata de viata.

Varsta cronologica se refera la partea neremediata a masinii.

Ca atare, deteriorarea fizica nerecuperabila a masinii estimata prin metoda varsta / durata de viata este:

Deteriorarea fizica nerecuperabila procentuala este aplicata costului de inlocuire aferent partii neremediate in suma de 62.000 €, rezultand o deteriorare fizica cuantificata in bani de: 62.000 € x 20% = 12.400 €.

Insumand cele doua forme de deteriorare fizica (recuperabila si nerecuperabila) rezulta de deteriorare fizica totala de: 8.000 € + 12.400 € = 20.400 €.

Divizand deteriorarea fizica totala (exprimata in bani) la costul de inlocuire, rezulta deteriorarea fizica procentuala:

                                             

Aplicatia 5  Estimarea deprecierii functionale cauzata de consumului excedentar de combustibil

Un autotractor fabricat in urma cu 6 ani are un consum de 30 l/100 km, in timp ce un autotractor nou asemanator, ce dezvolta aceeasi putere, are un consum de 26 l/100 km. Proprietarul intentioneaza sa vanda autotractorul. In medie, un autotractor parcurge 100.000 km anual.

Se mai cunosc urmatoarele:

- rata de actualizare este de 12%;

- pretul combustibilului este de 1 € /litru;

- durata de viata economica ramasa a autotractorului este de 4 ani;

Sa se estimeze deprecierea functionala datorata cheltuielilor excedentare de combustibil.

Rezolvare

Consumul mai mare al autotractorului vechi constituie un dezavantaj comparativ cu un autotractor nou.

Se pot identifica mai multe forme de depreciere care afecteaza masina folosita. Intre acestea, costul anual excedentar cu combustibilul se constituie intr-o depreciere functionala.

La 100 km parcursi, autotractorul evaluat consuma cu 30 l –26 l = 4 l mai mult decat un substitut modern.

Anual, autotractorul va consuma excedentar o cantitate estimata la:

                       100.000 km x 4 l / 100 km = 4.000 l combustibil.

Costurile excedentare brute anuale cu combustibilul sunt:

                       4.000 l x 1 € /litru = 4.000 €.

Evaluatorul face urmatoarele ipoteze:

-         detinatorul tipic al unui astfel de autotractor este o firma platitoare de impozit pe profit (ipoteza bazata pe evidentele pietei);

-         in urmatorii ani cota impozitului pe profit (16%) se va mentine neschimbata.

Avand in vedere aceste ipoteze, costurile excedentare nete anuale (costuri brute minus economia de impozit pe profit) cu combustibilul sunt:

                        4.000 € x (1 – 0,16) = 3.360 €.

Autotractorul vechi va genera costuri excedentare comparativ cu un autotractor nou, pana la remedierea problemei sau pana la finele duratei de viata fizica. Este de presupus ca datorita costurilor foarte mari de inlocuire a motorului, precum si duratei de viata economica ramasa de 4 ani, cea mai probabila optiune va fi continuarea exploatarii autotractorului asa cum este.

In concluzie costurile excedentare cu combustibilul vor fi suportate de proprietar pe parcursul intregii durate de viata economica ramasa a autotractorului.

            Pentru a cunoaste valoarea prezenta a deprecierii functionale va trebui sa actualizam costurile excedentare aferente fiecarui an de exploatare ramas:

Specificatii

Anul 1

Anul 2

Anul 3

Anul 4

Factor actualizare = 1/(1+a)i

0.8929

0.7972

0.7118

0.6355

Costuri actualizate = 3.360€  x factor actualizare

3.000

2.679

2.392

2.135

Depreciere functionalǎ =

suma costurilor actualizate (€)

10.206

Deci, deprecierea functionala datorata consumului excedentar de combustibil este de, rotund 10.200 €.

Aplicatia 6  Evaluarea unei prese verticale cu patru coloane de 200 tf

prin abordarea prin cost

Se cere sa se estimeze valoarea de piata a unei prese verticale cu patru coloane de 200 tf in premisa utilizarii in continuare ca parte a intreprinderii care isi continua activitatea normala de exploatare, prin abordarea prin cost.

Presa evaluata este in stare de functionare, completa, exploatata intr-un regim normal si in conditii de  mediu obisnuite.

Presa a fost pusa in functiune in urma cu 5 ani, fiind achizitionata direct de la producator. Are reviziile si reparatiile realizate conform normativului tehnic. Nu au fost realizate reparatii capitale ale masinii.

Evaluatorul apreciaza starea generala a utilajului ca fiind buna.

Intrucat evaluarea se face in premisa utilizarii in continuare, costul de inlocuire are in vedere pretul de achizitie curent, taxele nerecuperabile si celelalte cheltuieli directe ocazionate de punerea in functiune a mijlocului fix mobil.

Prin deducerea din costul de inlocuire (de nou) a deprecierii cumulate rezulta o indicatie a valorii de piata.

      Evaluatorul a obtinut urmatoarele informatii:

-     o presa cu aceleasi caracteristici tehnice are pretul la furnizor de 120.000 €;

-     contravaloarea transportului de la producator la locul de montaj (inclusiv manipularea si asigurarea transportului) conform informatiilor furnizate de o firma locala de transporturi: 750 €;

- contravaloarea montajului, a probelor si a celorlalte cheltuieli legate de punerea in functiune a echipamentului conform ofertei unei firmei specializate: 3.000 €;

-  masina evaluata are un consum de energie electrica superior preselor similare noi;

-  rata de actualizare este de 14%;

-  capacitatea proiectata a masinii este de 150.000 repere anual iar productia  actuala este de 100.000 repere anual.

Rezolvare

Estimarea costului de inlocuire

Costul de inlocuire in premisa utilizarii in continuare este: 120.000 € + 750 € + 3000 € = 123.750 €, rotund 124.000 €.

          Estimarea deprecierii

1.             Deteriorarea fizica, care se estimeaza prin metoda varsta / durata de viata, in functie de varsta efectiva si durata de viata fizica.

Se apreciaza ca varsta efectiva coincide cu varsta cronologica (5 ani), intrucat intretinerea a inclus revizii tehnice si reparatii curente la intervale planificate si nu     s-au efectuat reparatii capitale.

Durata de viata fizica a fost stabilita la 20 de ani, in baza discutiilor cu mecanicul sef, persoana experimentata care s-a ocupat in ultimii 30 de ani de intretinerea si repararea unor prese asemanatoare. Discutii cu personalul de exploatare indica faptul ca nu sunt motive de ingrijorare in privinta unei durate de viata fizica ramasa de 15 ani.

Ca atare se estimeaza deteriorarea fizica la:  5 / 20 = 25%

2.             Sunt investigate cheltuielile de exploatare (cu personalul, materiile prime, intretinerea, consum energie etc.) pentru a se cauta indicii ale deprecierii functionale. Comparativ cu un substitut modern, masina evaluata are un consum energetic mai mare, fapt care dovedeste existenta deprecierii functionale. Pliantele producatorului prezinta detaliat aceste avantaje, indicand o economie a costului de exploatare de 3.500 € pentru utilizarea masinii la capacitatea instalata. Informatiile primite de la personalul de exploatare si confirmate de conducere specifica un grad de utilizare al masinii de cca. 67% din capacitatea instalata (100.000 repere realizate anual / 150.000 repere capacitate productie anuala), procent care se estimeaza ca se va mentine in continuare. Ca atare se apreciaza ca masina atrage costuri de exploatare excedentare de 2.345 . Parerea mecanicului sef este ca nu este fezabil sa fie imbunatatite performantele in exploatare ale masinii, costurile de modernizare fiind foarte mari.

Intreprinderea este platitoare de impozit pe profit iar cota de impozitare este de 16%.

Rezulta costuri de exploatare anuale excedentare nete de 2.345 €   x (1-16%) = 1.970 €.

          Actualizarea cu o rata de actualizare de 14% pe perioada duratei de viata fizica ramasa de 15 ani se poate face utilizand factorul de capitalizare sau factorul valorii actualizate a unui flux de venit periodic (FVPA):

                            

Rezulta ca deprecierea functionala este de: 1970 € x 6,14217  = 12.100 €.

          Daca pe prevad variatii ale costurilor de exploatare excedentare anuale, evaluatorul va avea in vedere valoarea actuala a fiecarui cost excedentar anual. Cauzele care pot duce la asemenea fluctuatii tin de costurile energiei sau nivelul previzionat al productiei.

Costurile de exploatare excedentare sunt costuri variabile (se modifica odata cu productia). Din acest motiv, o problema ce necesita atentie o constituie o capacitate actuala de productie mult sub cea instalata, fapt care duce la distorsiuni in relatia dintre costurile de exploatare fixe si cele variabile.

3. Personalul de exploatare apreciaza, avand in vedere caracteristicile tehnice ale utilajului, ca se pot presa un numar de 150.000 repere / an.

          Din informatiile furnizate de conducerea intreprinderii se retine ca productia medie a fost in ultimii 5 ani de 100.000 repere / an ca urmare a unei cereri mai scazute decat se anticipa. Incercarile de a gasi noi piete de desfacere pentru produsele intreprinderii s-au soldat cu esec. Din declaratiile directorului de marketing reiese ca intreprinderea are o productie putin peste media sectorului de activitate si ca  nu se intrevad curand perspective de crestere.

          In baza principiului substitutiei, un potential cumparator al presei nu va fi dispus sa plateasca pentru capacitatea excedentara (de 50.000 repere / an), care nu aduce beneficii. Ca atare, daca se porneste de la costul de inlocuire al unei masini care are capacitatea de productie de 150.000 repere / an este necesar ca acesta sa fie corectat in functie de nivelul actual al productiei. Avand in vedere natura cauzei (cererea de produse finite), deficienta este cauzata de deprecierea externa.

Pentru estimarea deprecierii externe se va utiliza metoda inutilitatii procentuale, metoda derivata din conceptul cost / capacitate:

unde:

-         capacitatea A = capacitatea proiectata a masinii, respectiv 150.000 repere / an;

-         capacitatea B = productia actuala, respectiv 100.000 repere / an;

-         n = exponent sau factor de scala.

Metoda este utilizabila in ipoteza ca nu exista cheltuieli fixe asociate cu mijlocul fix mobil evaluat.

Este necesar a se estima exponentul “n”.

Analiza se face cunoscand preturi ale unor prese noi, de diferite capacitati, informatii care se pot obtine de la producator.

De la furnizor se obtin urmatoarele oferte ale unor prese asemanatoare:

-     presa verticala cu patru coloane de 200 tf, pret oferta: 120.000 €;

-     presa verticala cu patru coloane de 180 tf, pret oferta: 110.000 €.

Cele doua prese au celelalte caracteristici tehnice asemanatoare (in mare parte similare). Pornind de la relatia cost / capacitate, prin logaritmare se poate extrage valoarea exponentului „n”. In cazul de fata exponentul este, rotund: 0,8.

          Inutilitatea procentuala calculata in baza datelor de mai sus este de:




         

Concluzionand, au fost identificate si estimate urmatoarele forme de depreciere:

- deteriorare fizica (nerecuperabila):  25% din costul de inlocuire;

- depreciere functionala (din costuri de exploatare excedentare): 12.100 €;

- depreciere externa (penalitate pentru inutilitate): 28% din costul de inlocuire diminuat cu deteriorarea fizica si deprecierea functionala.

Estimarea valorii de piata in premisa utilizarii in continuare ca parte a intreprinderii care isi continua activitatea normala de exploatare (abordarea prin cost) este prezentata in continuare:

Cost de inlocuire (masina instalata)                                                    124.000 €

minus deteriorare fizica (124.000 x 25%)                                -31.000 €

Cost de inlocuire minus deteriorarea fizica                                93.000 €

minus depreciere functionala                                                              -12.100 €

Cost de inlocuire minus deteriorarea fizica si

deprecierea functionala                                                              80.900 €

minus deprecierea externa (80.900 x 28%)                              -22.652€ Valoarea de piata pentru utilizarea in continuare                               58.248 €

                                                                                                    Rotund, 58.000 €

          Evaluatorul a analizat toti factorii care ar putea influenta premisa utilizarii in continuare si apreciaza ca premisa este viabila si nu exista costuri suplimentare care ar influenta valoarea estimata.

Aplicatia 7  Evaluarea unui motor prin abordarea prin comparatia vanzarilor, metoda identificarii

Sa se estimeze valoarea de piata pe premisa transferului a unui motor tip MAN cu 12 cilindri, cu puterea de 460 kw, ce echipeaza un grup generator si care are un numar de 9.900 ore de functionare. Motorul este in stare foarte buna, functioneaza,  este complet si este exploatat intr-un regim normal si in conditii de  mediu obisnuite.

Intrucat evaluarea se face in premisa transferului, evaluatorul solicita clientului instructiuni privind partea care va suporta costurile relocarii. Aceste instructiuni, incluse in contractul de evaluare, indica faptul ca cheltuielile de scoatere de pe amplasament si de dezasamblare sunt suportate de vanzator, iar costurile de transport si de reinstalare ulterioara vor fi suportate de cumparator.

Rezolvare

In urma analizei de piata au fost gasite informatii recente despre vanzari de motoare, dupa cum urmeaza:

Comparabile

Producator

Pret vanzare (EURO)

Nr.

cilindri

Putere

(kW)

Stare

Ore functionare

Subiect

MAN

-

12

460

foarte bunǎ

9.900

Comparabila 1

DAIMLER BENZ

17.000

12

500

excelentǎ

5.000

Comparabila 2

ABB

6.900

8

125

foarte bunǎ

8.000

Comparabila 3

DEUTZ

18.000

12

480

foarte bunǎ

7.000

Comparabila 4

MAN

15.000

12

460

foarte bunǎ

10.000

Comparabila 5

MWM

19.000

12

515

bunǎ

15.000

Comparabila 6

DEUTZ

16.800

12

500

foarte bunǎ

7.000

Comparabila 7

DEUTZ

15.300

12

480

foarte bunǎ

9.000

Comparabila 8

ABB

6.600

8

130

bunǎ

20.000

Comparabila 9

MAN

15.500

12

460

excelentǎ

9.000

Comparabila 10

MWM

17.900

12

480

foarte bunǎ

11.000

Au fost contactati vanzatorii si s-a constatat ca masinile au fost tranzactionate in aceleasi conditii privind costurile relocarii ca si bunul evaluat. Majoritatea vanzatorilor se afla la o distanta de maxim 150 km de locatia motorului evaluat.

Personalul de exploatare indica un numar maxim de ore de functionare pana la casarea din cauze fizice de 40.000 ore.

Din vanzarile de mai sus trebuie retinute numai acelea care sunt asemanatoare cu motorul evaluat. Motoarele cu 8 cilindri au puterea de 125 – 130 kw, si pretul este mult mai mic decat al celorlalte motoare (6.600 – 6.900 €). Motoarele cu 12 cilindri au puteri cuprinse intre 460 – 515 kw si preturi intre 15.000 – 19.000 €.

Intrucat motoarele cu 8 cilindri (comparabilele 2 si 8) sunt foarte diferite de bunul evaluat, se vor exclude din analiza.

Se constata ca preturile motoarelor cu 12 cilindrii si putere de 460 kw sunt de 15.000 € si 15.500 €, pretul maxim fiind pentru un motor in stare excelenta, cu un numar de ore de functionare inferior mijlocului fix mobil evaluat.

Motorul evaluat se identifica direct cu comparabila 4, avand producator, numar de cilindri, putere si stare similare. Numarul orelor de functionare difera nesemnificativ (9.900 ore la proprietatea evaluata fata de 10.000 ore la comparabila 4, respectiv cca. 1%) si se apreciaza ca nu este necesara o corectie pentru aceasta diferenta. Evaluatorul face aceasta apreciere avand in vedere ca diferenta de pret de 500 EURO dintre comparabilele 4 si 9 reflecta recunoasterea de catre piata a avantajelor unui numar de 1000 ore de functionare si totodata o superioritate a starii tehnice.

Din informatiile primite de la vanzatorii contactati precum si de la o firma specializata indicata de catre cativa dintre acestia, evaluatorul estimeaza costurile de baza ale relocarii astfel:

-           cheltuieli de scoatere de pe amplasament: 1.600 €;

-           cheltuieli de dezasamblare: 400 €;

-           cheltuieli de reinstalare: 1.200 €.

Evaluatorul apreciaza ca valoarea de piata in premisa transferului, in ipoteza ca cheltuielile de scoatere de pe amplasament si de dezasamblare vor fi suportate de vanzator, iar costurile de transport si de reinstalare ulterioara vor fi suportate de cumparator este de 15.000 €.

         

In varianta ca instructiunile clientului precizau ca toate costurile (scoatere de pe amplasament, dezasamblare si reinstalare) vor fi suportate de cumparator, evaluatorul va trebui sa precizeze aceste premise si sa ajusteze corespunzator valoarea.

          Daca anumite costuri sunt suportate de cumparator, contrar uzantelor pietei, este firesc ca acesta sa fie dispus sa plateasca mai putin pentru bunul respectiv cu contravaloarea costurilor suplimentare suportate (in cazul de fata costurile de scoatere de pe amplasament si dezasamblare).

          Ca atare valoarea de piata in premisa transferului, in ipoteza ca cheltuielile de scoatere de pe amplasament, dezasamblare, transport si de reinstalare ulterioara vor fi suportate de cumparator este de: 15.000 € – 1.600 € – 400 € = 13.000 €.

          Se observa ca, chiar daca valoarea de piata este estimata in aceeasi premisa (transferul), cheltuielile de scoatere de pe amplasament, dezasamblare sau de reinstalare ulterioara pot influenta semnificativ rezultatul.

 

          Pentru acelasi motor sa se estimeze valoarea de piata in premisa utilizarii in continuare ca parte a intreprinderii care isi continua activitatea normala de exploatare.

          Evaluatorul va analiza toti factorii care ar putea influenta aceasta premisa (daca posesia cladirilor ce adapostesc mijlocul fix mobil si terenurilor aferente este mai mare decat durata de viata fizica ramasa, daca exista incidente statutare sau ale legislatiei de mediu care ar impiedica functionarea sau ar genera cheltuieli suplimentare). Se considera ca in cazul de fata premisa este viabila si nu exista costuri suplimentare care ar influenta valoarea estimata.

Asa cum s-a aratat anterior, valoarea de piata in premisa transferului, cu cheltuielile de scoatere de pe amplasament si de dezasamblare suportate de vanzator si costurile de transport si de reinstalare ulterioara suportate de cumparator este de 15.000 €.

          Pentru evaluarea masinii in premisa utilizarii in continuare este necesara luarea in considerare a costurilor instalarii. Acestea vor include contravaloarea transportului si a instalarii propriuzise. Contactand o firma locala de transport, evaluatorul identifica un pret de 700 € pentru manipularea si transportul motorului la o distanta de maxim 150 km. Costurile de reinstalare, asa cum s-a precizat anterior sunt estimate la 1.200 €.

          Costurile totale de instalare sunt de 700 € + 1.200 € = 1.900 €. Intrucat motorul a fost instalat cu multi ani in urma, costurile de instalare sunt vechi, avand o durata de viata utila ramasa inferioara unora noi.  Ca atare costurile de instalare vor trebui depreciate.

          Cunoscand durata de viata fizica a masinii, de 40.000 ore si varsta efectiva (9.900 ore functionare), se estimeaza o deteriorare fizica de 9.900 / 40.000 = 25%.

          Diminuand costurile instalarii cu deprecierea de 25%, rezulta un cost depreciat de 1900 € x ( 1- 25%) = 1.425 €.

          Valoarea de piata in premisa utilizarii in continuare ca parte a intreprinderii care isi continua activitatea normala de exploatare este egala cu valoarea de piata a masinii in premisa relocarii (15.000 €) plus costurile depreciate de instalare (1.425 €), respectiv 16.425 €, rotunjit la 16.400 €.

          Concluzii:

          Se observa ca valoarea de piata difera in functie de ipotezele (premisele) evaluarii, astfel:

1.             valoarea de piata in ipoteza transferului, cand cheltuielile de scoatere de pe amplasament si de dezasamblare vor fi suportate de vanzator, iar costurile de transport si de reinstalare ulterioara vor fi suportate de cumparator: 15.000 € ;

2.             valoarea de piata in ipoteza transferului, cand cheltuielile de scoatere de pe amplasament, dezasamblare, transport si de reinstalare ulterioara vor fi suportate de cumparator: 13.000 €;

3.             valoarea de piata in ipoteza utilizarii in continuare ca parte a intreprinderii care isi continua activitatea normala de exploatare : 16.400 € .

         

         

Aplicatia 8  Evaluarea unui autoturism prin abordarea prin comparatia vanzarilor, metoda asimilarii

Sa se estimeze valoarea de piata a unui autoturism Opel Astra Classic cu 5 usi, cilindree de 1686 cmc, putere maxima de 59 kw, alimentat cu motorina, anul fabricatiei 2006 si culoarea verde. Dotarile optionale ale autoturismului constau in: aer conditionat, CD-player si vopsea metalizata. Autoturismul se prezinta in stare foarte buna, nu a avut accidente si are 28.000 km parcursi.

          In cazul unui asemenea mijloc fix mobil nu se pune problema unor ipoteze suplimentare in estimarea valorii de piata. Toate bunurile de acest fel se evalueaza in premisa transferului si nu exista costuri de scoatere de pe amplasament, dezasamblare sau reinstalare.

Abordarea care se foloseste in continuare este abordarea prin comparatia vanzarilor. In cadrul analizei de piata se vor identifica o serie de masini asemanatoare, dar care difera de bunul evaluat prin o serie de caracteristici.

Trebuie identificate acele caracteristici ale bunului pe care piata (vanzatorii si cumparatorii) le considera importante pentru fundamentarea pretului, si pentru care cumparatorii sunt dispusi sa plateasca.

S-a analizat subpiata specifica si au fost identificate numeroase tranzactii si oferte cu bunuri mobile asemanatoare.  Dintre acestea au fost retinute comparabilele cele mai relevante (tranzactii), respectiv cele care au aceeasi sursa de energie, aceeasi putere maxima si care sunt localizate in acelasi oras:

Specificatii

 

Masini comparabile

A

B

C

D

E

Marca

Opel

Opel

Opel

Opel

Opel

Tipul

Astra

Astra

Astra

Astra

Astra

Sursa de energie

motorina

motorina

motorina

motorina

motorina

Cilindree (cmc)

1686

1686

1686

1686

1686

Putere maxima (kw)

59

59

59

59

59

Culoarea

rosie

rosie

gri

gri

gri

Anul fabricatiei

2006

2006

2006

2005

2006

Km parcursi (rotunjit la mii km)

23.000

23.000

27.000

90.000

31.000

Dotari opttonale

AC, airbag-uri laterale, ESP, CD-player, jante aliaj, vopsea metalizata

AC, CD-player, vopsea metalizata

AC, CD-player,  vopsea metalizata

clima,CD-player, ESP, jante aliaj, alarma, vopsea metalizata

AC, CD-player, vopsea metalizata

Starea tehnica

foarte buna

foarte buna

foarte buna

foarte buna

foarte buna

Accidente

nu

nu

nu

tamponare usoara, remediata

nu

Defectiuni tehnice actuale

nu are

nu are

nu are

nu are

nu are

Efectuat revizii periodice / tip service

la termen / service

acreditat

la termen / service

acreditat

la termen / service

acreditat

la termen / service acreditat

la termen / service acreditat

Pret (€)

13.600

13.000

13.000

11.500

12.500

Data tranzactiei

tranzactie,

- 2 luni

tranzactie

curenta

tranzactie,

 - 3 luni

tranzactie

curenta

tranzactie

curenta

 Conform informatiilor primite de la dealerul local, dotarea standard a unui autoturism Opel Astra Classic include: preechipare pentru sistemul audio - doua difuzoare, display (ora, temperatura exterioara, data sau afisajul radio-ului), antena, jante de otel 6Jx15, anvelope 195/60 R15 si capace integrale din material plastic, centuri de siguranta pentru toate cele 5 locuri - cele fata pretensionate, oglinzi cu reglare manuala din interior si rabatabile, semnalizatoare laterale aditionale, faruri cu halogen, sistem de franare cu discuri ventilate fata si tambur spate, avertizor sonor pentru faruri aprinse, reglarea inaltimii farurilor – electric, imobilizator motor a 3-a generatie, sistem de ventilatie cu patru trepte, recircularea aerului din habitaclu, filtru de polen, servodirectie electrohidraulica, AIRBAG-uri frontale pentru ambele locuri fata, ABS.

 Din discutiile cu vanzatorii evaluatorul a concluzionat ca acestia erau singurii utilizatori ai autoturismelor, ca vanzarea s-a redus la un singur autoturism, ca plata a fost cash si ca nu au fost presati de timp.

Evaluatorul va selecta elementele de comparatie care vor fi avute in vedere in continuare. Se incearca eliminarea acelor elemente al caror efect este masurat si de altele, spre a evita o dubla cuantificare.

Elementul de comparatie stare se refera la o apreciere calitativa generala a starii tehnice a masinii. Totusi cumparatorii prefera o analiza detaliata a elementelor care pot influenta starea tehnica. Intre aceste elemente se pot enumera: numarul de kilometri parcursi, efectuarea reviziilor periodice, service-ul unde s-au facut reparatiile, calitatea pieselor folosite in reparatii, defectiuni existente sau gravitatea accidentelor. Elementul de comparatie stare/conditie analizat separat nu poate releva cu subtilitate nuante uneori diferite ale factorilor de influenta sus mentionati.

Ca atare evaluatorul a decis ca in cadrul elementului de comparatie stare vor fi analizate acele elemente recunoscute de catre piata ca avand influenta asupra pretului (in cazul de fata numarul de kilometri parcursi, calitatea intretinerii - respectiv respectarea intervalului reviziilor periodice, folosirea service-urilor acreditate - si existenta accidentelor / defectiunilor).

Toate comparabilele au o buna calitate a intretinerii, nu au defectiuni iar tranzactiile sunt recente (maxim 3 luni) si in aceleasi conditii de piata, deci pentru aceste elemente de comparatie nu sunt necesare corectii.

La finele analizei, evaluatorul retinute urmatoarele elemente de comparatie:  varsta efectiva, starea (respectiv numarul de kilometri parcursi, calitatea intretinerii si existenta accidentelor / defectiunilor) si accesoriile (dotarile optionale).

Referitor la celelalte elemente de comparatie posibil de analizat (locatia, motivatia partilor, cantitatea, producatorul, calitatea, tipul de vanzare), evaluatorul considera ca nu sunt necesare corectii.

Evaluatorul prezinta detaliat in raportul de evaluare rationamentul profesional care i-a ghidat alegerea precum si ipotezele folosite.

Pornind de la cele 5 comparabile selectate in grila datelor de piata (A – E) se incearca identificarea comparabilelor perechi si estimarea ajustarilor aferente fiecarui element de comparatie.

Se identifica perechile de date:

-     Perechea B-E, difera doar prin numarul de kilometri parcursi; comparabila B fiind mai scumpa, se presupune ca diferenta de pret de 500 € poate fi atribuita diferentei de kilometrii parcursi (8.000 km); ajustarea unitara care ar putea fi avuta in vedere este de 500 € /8.000 km x 1.000 km = 62 € /1.000 km parcursi;

-     Perechea C-E, difera doar prin numarul de kilometri parcursi; comparabila C fiind mai scumpa, se presupune ca diferenta de pret de 500 € poate fi atribuita diferentei de kilometrii parcursi (4.000 km); ajustarea unitara care ar putea fi avuta in vedere este de 500 €  /4.000 km x 1.000 km = 125 € /1.000 km parcursi;

-     Perechea B-C, difera doar prin numarul de kilometri parcursi, dar comparabilele  au acelasi pret. Din analiza acestei comparabile rezulta ca o diferenta de 4.000 km nu este perceputa ca fiind semnificativa de catre piata (ajustare zero).

Din cele de mai sus se poate retine ca o singura pereche poate sa nu reflecte indeajuns de corect diferenta de pret atribuibila elementului de comparatie analizat. Pentru o buna reflectare a ajustarii ar fi necesare mai multe perechi pentru aceeasi ajustare.

In cazul de fata se apreciaza ca o ajustare rezonabila este mediana celor trei ajustari rezultate, respectiv cca. 60 € /1.000 km parcursi.

Perechea A-B difera doar prin dotarile optionale; comparabila A fiind mai scumpa, se presupune ca diferenta de pret de 600 €  poate fi atribuita diferentei de dotari (airbeg-uri laterale, jante aliaj si ESP).

Este dificil de cuantificat diferenta specifica fiecarei dotari optionale. Ca atare marimea corectiei nu va putea fi cuantificata precis intotdeauna. Exista situatii cand piata nu recunoaste valoarea anumitor optionale.

Avand in vedere aceste dificultati, solutiile care pot fi adoptate in acest caz sunt:

-     eliminarea comparabilelor care difera substantial in privinta dotarilor optionale si crearea unui portofoliu de comparabile cu dotari asemanatoare;

-     crearea unor clase de dotari optionale (reduse, medii, superioare), analizarea nivelului de dotare recunoscut de piata pentru fiecare clasa si realizarea analizei pe perechi de  date pe aceste clase;

-     utilizarea analizei calitative;

-     folosirea, ca alternativa, a metodei procentajului din cost.

In cazul de fata se opteaza pentru eliminarea comparabilei D, pentru care nu se pot estima ajustarile aferente dotarilor optionale si de asemenea nu au putut fost identificate  ajustarile pentru  varsta si accidente suferite.

In continuare se prezinta grila finala a datelor de piata, cu ajustarile necesare.

Specificatii 

Autoturismul

evaluat

Comparabile

A

B

C

E

Pret (€)

 

13.600

13.000

13.000

12.500

Varsta efectiva (ani)

1

1

1

1

1

Corectie varsta

 

0

0

0

0

Pret corectat (€)

 

13.600

13.000

13.000

12.500

Starea:

 

 

 

 

 

 - nr. km parcursi

28.000

23.000

23.000

27.000

31.000

  corectie km

 

-300

-300

-60

180

  pret corectat (€)

 

13.300

12.700

12.940

12.680

- calitatea intretinerii (respectarea intervalului reviziilor periodice, folosirea service-urilor acreditate)

f.buna

f.buna

f.buna

f.buna

f.buna

 corectie intretinere

0

0

0

0

  pret corectat (€)

13.300

12.700

12.940

12.680

 - accidente anterioare si defectiuni

nu

nu

nu



nu

Nu

  corectie accidente

 

0

0

0

0

  pret corectat (€)

 

13.300

12.700

12.940

12.320

Accesorii (dotari optionale)

AC, CD-player, vopsea metalizata

AC, airbag-uri laterale, ESP, CD-player, jante aliaj, vopsea metalizata

AC, CD-player, vopsea metalizata

AC, CD-player,  vopsea metalizata

AC, CD-player, vopsea metalizata

Corectie accesorii

 

-600

0

0

0

Pret corectat (€), rotunjit

 

12.700

12.700

12.940

12.680

Numar corectii

 

2

1

1

1

Corectie totala bruta (€)

 

900

       300

60

180

         

Evaluatorul selecteaza valoarea aferenta comparabilei C, are atat cele mai putine corectii cat si corectia bruta cea mai mica.

          Deci, valoarea de piata in premisa transferului pentru autoturismul evaluat este estimata la, rotund: 12.900 €.

         

Aplicatia 9  Evaluarea unei instalatii complexe prin abordarea prin venit

(metoda actualizarii fluxurilor de numerar)

Sa se estimeze valoarea de piata a unei instalatii complexe in premisa utilizarii in continuare ca parte a intreprinderii care isi continua activitatea normala de exploatare.

Se cunosc urmatoarele informatii:

-     instalatia a fost achizitionata in stare noua in urma cu 3 ani;

-     instalatia functioneaza intr-o hala metalica noua aflata in proprietatea aceleiasi firme care detine si instalatia, hala situata pe un teren apartinand aceleiasi intreprinderi;

-     din situatiile contabile la 31.12.2006 s-au extras urmatoarele date:

- fondul de rulment era de 30.000 €, reprezentand 30% din veniturile din exploatare;

- cheltuielile reprezentau 75% din venituri;

- cheltuielile cu amortizarea sunt cuprinse in costurile de exploatare si sunt in cuantum de 2.500 €;

- investitiile (cheltuielile de capital) au fost la nivelul intregului an egale cu amortizarea;

-     durata de viata fizica a unor instalatii asemanatoare este de 25 de ani;

-     un evaluator de proprietati imobiliare estimeaza valoarea de piata a drepturilor depline detinute asupra halei metalice si terenului ca fiind in suma de 100.000 €;

-     instalatia poate functiona independent de restul firmei, produsele finite putand fi comercializate direct; grupul de active care genereaza intrari de numerar din utilizarea continua sunt: hala si terenul aferent, instalatia si fondul de rulment.

Au fost facute urmatoarele ipoteze:

-     avand in vedere prognozele pe termen mediu si lung ce vizeaza ramura de activitate, veniturile vor creste in urmatorii 5 ani cu cate 10% pe fiecare an fata de anul anterior, urmand ca din anul 6 sa se stabilizeze;

-     avand in vedere evolutia istorica a cheltuielilor din exploatare, evaluatorul estimeaza ca cheltuielile se vor mentine pe perioada de previziune la o cota de 75% din venituri;

-     evaluatorul analizeaza cerintele de fond de rulment in ramura respectiva si cerintele istorice ale instalatiei evaluate; se concluzioneaza ca fondul de rulment net va reprezenta si in anii urmatori 30% din venituri;

-     cheltuielile de capital vor creste in acelasi ritm cu veniturile (10% anual), pentru a sustine cresterea previzionata; amortizarea va creste si ea in acelasi ritm;

-     cota impozitului pe profit se va mentine in continuare la 16%.

-     rata de actualizare (k) adecvata (prin metoda cmpc) a fost estimata de evaluator la 12%.


Rezolvare

Valoarea de piata in premisa utilizarii in continuare poate fi influentata de durata limitata de folosire a cladirii care adaposteste instalatia sau a terenului aferent. Analiza informatiilor referitoare la proprietatea imobiliara indica o durata de viata fizica ramasa a cladirii (cca. 50 de ani) mai mare decat cea a instalatiei (22 de ani).

Din discutiile cu reprezentantii proprietarului nu sunt identificate restrictii statutare sau reglementari de mediu care sa aiba incidenta asupra duratei de viata ramase a instalatiei sau sa genereze costuri suplimentare.

Se concluzioneaza ca premisa utilizarii in continuare este viabila.

Perioada explicita de previziune se estimeaza a fi de 5 ani, avandu-se in vedere ca utilizarea pe termen lung a instalatiei este fezabila (durata de viata fizica ramasa estimata la 22 de ani) si ca prognozele de ramura indica o stabilizare a fluxului de numerar din anul al saselea.

Fluxul de numerar net disponibil pentru capitalul investit este determinat de relatia:

Flux de numerar net disponibil pentru capitalul investit = Profit net + amortizare – cheltuieli de capital +/- modificare fond de rulment

          Valoarea terminala este estimata prin capitalizarea directa a fluxului de numerar disponibil in ultimul an de previziune explicita (anul 5), in ipoteza perpetuitatii, cu modelul Gordon-Shapiro. In ipoteza stabilizarii veniturilor (crestere nula) rata de capitalizare este egala cu rata de actualizare (c = k- g, unde g = 0).

          Capitalizarea conduce la valoarea terminala a subdiviziunii intreprinderii (compusa din instalatie, hala, teren si fond de rulment) la finele anului 5.

Pentru a putea fi insumata cu  fluxurile de numerar disponibile este necesar ca atat fluxurile cat si valoarea terminala sa fie aduse in prezent, prin procedeul cunoscut al actualizarii.

Factorul de actualizare pentru fluxurile de numerar disponibile, aferente fiecarui an din perioada explicita de previziune este calculat cu relatia cunoscuta:

unde a = rata de actualizare iar i = anul de previziune.

          Din valoarea de piata estimata a subdiviziunii intreprinderii (225.738 €) se scad valorile de piata ale activelor corporale (100.000 €) si necorporale existente precum si valoarea fondului de rulment (30.000 €).

          Rezultatul obtinut (96.000 €) reprezinta o indicatie a valorii de piata a instalatiei, in premisa utilizarii in continuare.


Specificatii

31.12.2006

(Anul 0)

Anul 1

Anul 2

Anul 3

Anul 4

Anul 5

Terminal

Venituri din exploatare (€)

100.000

110.000

121.000

133.100

146.410

161.051

Cheltuieli din exploatare (€)

75.000

82,500

90.750

99.825

109.808

120.788

Fond de rulment (€)

30.000

33.000

36.300

39.930

43.923

48.315

 

Profit brut (V-Ch), (€)

25.000

27.500

30.250

33.275

36.602

40.263

Impozit pe profit (16%), (€)

4.000

4.400

4.840

5.324

5.856

6.442

 

Profit net (€)

21.000

23.100

25.410

27.951

30.746

33.821

 + Amortizare (€)

2.500

2.750

3.025

3.328

3,660

4.026

 - Cheltuieli de capital (€)

-2.500

-2.750

-3.025

-3.328

-3.660

-4.026

 -/+ Modificǎri fond rulment (€)

 

-3.000

-3.300

-3.630

-3.993

-4.392

 

Fluxul de numerar net disponibil pentru capitalul investit (€)

20.100

22.110

24.321

26.753

29.428

29.428

Rata de capitalizare

0,12

Valoare terminalǎ (€)

245.237

Factor de actualizare

 

0,8929

0,7972

0,7118

0,6355

0,5674

0,5674

Fluxul de numerar net  actualizat (€)

17.946

17.626

17.311

17.002

1.698

Valoare terminalǎ actualizatǎ (€)

 

 

 

 

 

 

139.154

Valoarea subdiviziunii generatoare de numerar (€)

225.738

  - active necorporale (€)

0

  - drepturi detinute asupra altor active corporale (€)

-100.000

  - fond de rulment (€)

-30.000

Valoarea  instalatiei (€)

95.738

Rotunjit (€)

96.000

 

 

 

 

 

 



[1] American Society of Appraisers - Evaluarea masinilor si echipamentelor, ed. ANEVAR, 2004, p.64

[2]American Society of Appraisers - Evaluarea masinilor si echipamentelor, ed. ANEVAR, 2004, p.69

[3]Ibidem, p. 89

[4]Ibidem, p. 99








Politica de confidentialitate

DISTRIBUIE DOCUMENTUL

Comentarii


Vizualizari: 3258
Importanta: rank

Comenteaza documentul:

Te rugam sa te autentifici sau sa iti faci cont pentru a putea comenta

Creaza cont nou

Termeni si conditii de utilizare | Contact
© SCRIGROUP 2019 . All rights reserved

Distribuie URL

Adauga cod HTML in site