IPOTECA – Caracterele si efectele ipotecii

IPOTECA – Caracterele si efectele ipotecii

1) Notiune. Ipoteca este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil al debitorului sau al unei alte persoane, fara deposedare, care confera creditorului ipotecar dreptul de a urmari imobilul în stapânirea oricui s-ar afla si de a fi platit cu prioritate fata de ceilalti creditori din pretul acelui bun. Ipoteca este reglementata de art. 1746-1814 Cod civil.

Ipoteca poate fi conventionala (când ia nastere în virtutea conventiei partilor) sau legala

(când ia nastere în virtutea unei dispozitii legale).

2) Caracterele ipotecii:

a. ipoteca este un drept real asupra unui imobil care confera titularului sau atributele de urmarire si de preferinta;

b. este un drept accesoriu, însotind si garantând dreptul principal de creanta al creditorului. Soarta ipotecii este legata de aceea a creantei principale. Stingerea obligatiei principale va avea ca efect si stingerea ipotecii, exceptând anumite situatii speciale. Ipoteca nu poate fi mai oneroasa decât creanta principala. Ipoteca poate fi transmisa împreuna cu creanta garantata sau separat.

c. ipoteca este o garantie imobiliara, putând avea ca obiect numai bunuri imobile;

d. ipoteca este o garantie indivizibila. Imobilul ipotecat este garantat în întregime pentru garantarea creantei în totalitatea sa. Daca mai multe imobile sunt afectate aceleiasi garantii, fiecare imobil garanteaza întreaga datorie;

e. ipoteca este o garantie specializata. Prin principiul specializarii, se întelege ca ipoteca poate fi constituita numai asupra unui imobilsau a unor imobileindividual determinate si totodata, pentru garantarea unei datorii a carei valori este, de asemenea, determinata.

3) Ipoteca conventionala. Conventia de ipoteca, pentru a fi valabila trebuie sa întruneasca anumite conditii de fond si de forma:

a. cel care constituie ipoteca trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu. Prin exceptie, este posibila ipotecarea unui imobil apartinând minorului dar cu acordul autoritatii tutelare;

b. cel care constituie ipoteca trebuie sa fie proprietarul actual al bunului. Nu este valabila ipoteca asupra unui bun care nu apartine celui ce constituie ipoteca si nici ipoteca asupra bunurilor viitoare;

c. contractul de ipoteca trebuie încheiat în forma autentica ad validitatem;

d. pentru opozabilitatea ipotecii fata de terti, este necesara înscrierea ipotecii în cartea funciara. Data înscrierii în cartea funciara confera si rangul ipotecii, conform principiului prior tempore potior jure.

4) Ipoteca legala. Se considera ca în aceasta categorie se încadreaza doua tipuri de ipoteci:

a. ipotecile legale propriu-zise, care se constituie fara a fi nevoie de încheierea vreunui contract de ipoteca, ex lege. Sunt astfel de ipoteci: ipoteca statului asupra bunurilor mânuitorilor de valori ale sale, ipoteca legala a legatarilor cu titlu particular ai unor sume de bani sau lucruri fungibile asupra imobilelor succesorale, ipoteca prevazuta de Decretul-Lege nr. 61/1990, ipoteca – sechestru prevazuta de Codul de procedura penala;

b. ipotecile conventionale a caror constituire este prevazuta de lege. Constituie o asemenea ipoteca cea prevazuta de Legea nr. 22/1969 pentru gestionarii anagajati de catre organele statului, regiile autonome, institutiile de stat.

5) Efectele ipotecii

- fata de debitor: debitorul pastreaza toate atributele dreptului de proprietate pâna în momentul comunicarii somatiei de executare, moment dupa care administrarea imobilului poate fi lasata debitorului sau atribuita unui alt administrator-sechestru decât debitorul. Conform art. 497 alin. 4 Cod procedura civila, din momentul notarii somatiei de executare în cartea funciara, orice act de înstrainare sau de constituire de drepturi reale cu privire la bunul urmarit este inopozabila creditorului.

- fata de creditor: creditorul are dreptul sa urmareasca imobilul în stapânirea oricui s-ar afla, chiar daca debitorul l-a înstrainat. De asemenea, creditorul are dreptul de a-si realiza creanta cu prioritate fata de alti creditori ipotecari cu rang inferior sau chirografari, din pretul obtinut în urma vânzarii la licitatie a imobilului. Daca imobilul a pierit fortuit sau a fost expropriat pentru cauza de utilitate publica, si debitorul a încasat o despagubire, ipoteca se va stramuta asupra acesteia, ca efect al subrogatiei reale cu titlu particular.

- fata de tertii dobânditori ai imobilului ipotecat: daca debitorul nu plateste datoria,  creditorul poate urmari bunul în mâinile oricui s-ar afla. Tertul poate adopta una din urmatoarele solutii, prevazute de art. 1791-1797 Cod civil:

- tertul dobânditor poate sa opuna creditorului toate exceptiile legate de datoria principala (nulitatea, prescriptia, etc.), precum si o exceptie speciala – beneficiul de discutie – prin care sa ceara creditorului sa urmareasca întâi bunurile ipotecate pentru aceeasi creanta si care au ramas în patrimoniul debitorului;

- tertul dobânditor poate sa plateasca datoria subrogându-se în drepturile creditorului;

- tertul dobânditor poate sa recurga la oferta de purga (oferta facuta creditorului de a-i plati creanta garantata prin ipoteca pâna la concurenta pretului la care a cumparat imobilul sau daca l-a dobândit gratuit pâna la concurenta valorii sale stabilita prin expertiza);

- tertul dobânditor poate delasa imobilul, în vederea scoaterii lui la licitatie publica fara participarea sa.

6) Stingerea ipotecii. Ipoteca se poate stinge pe cale accesorie, ca efect al stingerii obligatiei principale sau pe cale directa prin renuntare la ipoteca, purga, desfiintarea contractului de ipoteca, prescriptia, etc.