Majetkové daně (I) – Daň z nemovitostí

Charakteristika a struktura majetkových daní.

Majetkové daně patří do skupiny tzv. přímých daní, neboť daňové břemeno nelze přesouvat na jiné subjekty. Jejich konstrukce je srozumitelná a poměrně jednoduchá.

Majetkové daně zdaňují majetek, který je :

ve vlastnictví, např. rodinný dům, pozemek, garáž, vinný sklep, hotel aj. (zdaňuje se daní z nemovitostí)

v držbě, v provozu či užívání, např. motocykl, automobil, autobus (zdaňuje se daní silniční)

v převodu (přechodu) vlastnických práv z jednoho subjektu na jiný subjekt, a to z důvodu :

dědění (zdaňuje se daní dědickou)

darování (zdaňuje se daní darovací)

převodu, resp. prodeje majetku (zdaňuje se daní z převodu nemovitostí)

Důvodem pro zdanění majetku může být zejména :

z klasické daňové teorie odvozená nutnost uhradit státu výdaje za jeho službu spojenou s funkcí státu jako ochránce majetku občanů

očekávaný vliv zdanění majetku na snížení jeho koncentrace, tj. redistribuce bohatství formou fiskálního tlaku, vedoucí k částečnému stírání nerovností mezi různými subjekty

ekonomické zvýhodnění vlastníků majetku při jeho kapitalizaci včetně snadnější pozice při získávání úvěrových zdrojů a z toho vyplývající ostatní výhodné ekonomické příležitosti

názor, že majetek jako druh zboží dlouhodobé spotřeby by měl být také nějak zdaňován (majetkovou daní právě tak, jako je zdaňováno ostatní zboží daní z přidané hodnoty či spotřební daní)

výhodnější cena služeb vyplývajících z vlastnictví majetku (snížení běžných životních nákladů u vlastníka oproti nájemníkovi)

pouze fiskální, tj. získání zdroje pro financování potřeb a posílení příjmové stránky veřejného rozpočtu (např. rozpočtu obce)

2. Charakteristika a struktura daně z nemovitostí.

Daň z nemovitostí je přímá daň. Vybírá se zpravidla z titulu vlastnictví nemovitosti podle polohy, resp. umístění nemovitosti v příslušném katastrálním území, nikoliv podle bydliště poplatníka. Výnos této daně je příjmem rozpočtu obce.

Na rozdíl od vyspělých tržních ekonomik se v ČR jako základ daně subsidiárně používá výměra nemovitostí (pozemků a staveb), nikoliv tržní cena majetku nebo cena od ní odvozená.

Daň z nemovitostí zahrnuje daň z pozemků a daň ze staveb. Daň z nemovitostí se pak stanoví jako součet daně ze všech druhů pozemků a daně ze všech druhů staveb, které podléhají zdanění.

Daň z nemovitostí je přímá daň, která je z hlediska příjmů veřejných rozpočtů nejvýnosnější. Vybírá se zpravidla z titulu vlastnictví nemovitosti podle polohy, resp. umístění nemovitosti v příslušném katastrálním území, nikoliv podle bydliště poplatníka. Výnos této daně je příjmem rozpočtu obce.

Na rozdíl od vyspělých tržních ekonomik se v ČR jako základ daně subsidiárně používá výměra nemovitostí (pozemků a staveb), nikoliv tržní cena majetku nebo cena od ní odvozená.

Daň z nemovitostí zahrnuje daň z pozemků a daň ze staveb. Daň z nemovitostí se pak stanoví jako součet daně ze všech druhů pozemků a daně ze všech druhů staveb, které podléhají zdanění.

Základní pojmový aparát.

nemovitost

pozemek

katastrální území

zemědělská půda

orná půda, vinice, chmelnice

zahrada, ovocný sad

trvalé travní porosty

hospodářský les

lesy ochranné, lesy zvláštního určení

rybníky a potoky s intenzivním a průmyslovým chovem ryb

zastavěná plocha a nádvoří

ostatní plochy

stavby

stavební pozemek

změny dokončených staveb

jednoduché a drobné stavby

obytný dům

stavba tvořící příslušenství k obytnému domu

stavby k individuální rekreaci

podlaží, nadzemní podlaží

garáž vystavěná odděleně od obytných domů

stavba pro podnikatelskou činnost

samostatný nebytový prostor

ostatní stavby

zápis do katastru nemovitostí

Vymezení předmětu daně z pozemků.

Předmětem daně z pozemků jsou

pozemky na území ČR

pozemky vedené v katastru nemovitostí

Předmětem daně z pozemků nejsou

pozemky zastavěné stavbami (v rozsahu půdorysu stavby)

lesní pozemky, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení

vodní plochy s výjimkou rybníků sloužících k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb

pozemky určené pro obranu státu

5. Poplatník daně z pozemků.

Poplatníkem daně z pozemků je :

vlastník pozemku

organizační složka státu

státní organizace

právnická osoba, která má právo trvalého užívání nebo které se právo trvalého užívání změnilo na výpůjčku

nájemce

uživatel

6. Pozemky osvobozené od daně.

Pozemků osvobozených od daně je celá řada a jsou uvedeny v § 4 zákona o dani z nemovitostí. Pozemky osvobozené od daně lze rozdělit do těchto skupin :

bez vazby na nutnost splnění určitých podmínek

za podmínky, že nejsou využívány k podnikatelské činnosti ani k pronájmu

za podmínky zaručení vzájemnosti

za podmínky, že poplatník podá přiznání k dani a osvobození v něm nárokuje

časově omezené osvobození.

Tyto skutečnosti musí vzít poplatník v úvahu nejen při stanovení daně, ale i v oblasti správy daně (např. podání přiznání k dani po skončení časově omezeného osvobození od daně).

Pozemky orné půdy, chmelnic, vinic, ovocných sadů a trvalých travních porostů může osvobodit od daně z pozemků obec závaznou vyhláškou.

7. Zásady zdaňování pozemků.

Před stanovením daňové povinnosti je třeba zjistit druh pozemku. Z hlediska daně z nemovitostí rozlišujeme tyto druhy pozemků :

orná půda

chmelnice

vinice

zahrady

ovocné sady

trvalé travní porosty

hospodářský les

rybníky s intenzivním a průmyslovým chovem ryb

zastavěné plochy a nádvoří

stavební pozemky

ostatní plochy

U každého druhu pozemku je pak třeba zjistit základ daně (ZD).

Základ daně u pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, ovocných sadů a trvalých travních porostů se stanoví takto

ZD = skutečná výměra pozemku v m² x průměrná cena půdy v Kč/m²

Základ daně u pozemků hospodářských lesů a rybníků se stanoví alternativně 2 způsoby, a to :

ZD = cena pozemku k 1.1. v Kč

ZD = skutečná výměra pozemku v m² x 3,80 Kč/m²

Základ daně u ostatních pozemků (zastavěné plochy a nádvoří, stavební pozemky a ostatní plochy) se stanoví takto:

ZD = skutečná výměra pozemku v m² k 1.1.

Daň z pozemků (DP) = ZD x základní sazba daně.

U stavebních pozemků se základní sazba daně násobí koeficientem pro obec (podle počtu obyvatel podle posledního sčítání lidu).

Základní sazby daně (zSd) činí :

Koeficient pro obec (Ko) – dle počtu obyvatel v obci

Výpočet daně :

D = ZD x vSd , kde : vSd = zSd x K

Vymezení předmětu daně ze staveb

Předmětem daně ze staveb jsou stavby na území České republiky

na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí, nebo

kolaudačnímu rozhodnutí podléhající a užívané, nebo

podle dříve vydaných předpisů dokončené

dále byty včetně podílu na společných částech stavby evidované v katastru nemovitostí

nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby evidované v katastru nemovitostí (tzv. samostatné nebytové prostory)

Předmětem daně ze staveb nejsou

stavby, v nichž jsou byty nebo samostatné nebytové prostory, které jsou předmětem daně separátně

stavby přehrad

stavby, jimiž se upravuje vodní tok

stavby vodovodních řadů a vodárenských objektů včetně úpraven vody

stavby kanalizačních objektů včetně čistíren odpadních vod a stavby určené k předchozímu čištění vod před jejich vypouštěním do kanalizací

stavby na ochranu před povodněmi

stavby k zavlažování a odvodňování pozemků

stavby rozvodu energií

stavby sloužící veřejné dopravě

9. Poplatník daně ze staveb

Poplatníkem daně ze staveb je vlastník stavby, bytu nebo samostatného bytového prostoru.

Jde-li o stavbu ve vlastnictví státu, je poplatníkem daně :

organizační složka státu nebo státní organizace

právnická osoba, které se právo trvalého užívání změnilo na výpůjčku

V určitých případech je poplatníkem daně Pozemkový fond ČR, Správa státních hmotných rezerv nebo nájemce.

10. Stavby osvobozené od daně

Staveb osvobozených od daně je celá řada a jsou uvedeny v § 9 zákona o dani z nemovitostí. Stavby osvobozené od daně lze rozdělit do těchto skupin :

bez vazby na nutnost splnění určitých podmínek

za podmínky, že nejsou využívány k podnikatelské činnosti ani k pronájmu

za podmínky zaručení vzájemnosti

za podmínky, že poplatník podá přiznání k dani a osvobození v něm nárokuje

časově omezené osvobození

Obdobně jako u osvobození od daně z pozemků musí tyto skutečnosti vzít poplatník v úvahu nejen při stanovení daně, ale i v oblasti správy daně (např. podání přiznání k dani po skončení časově omezeného osvobození od daně).

Zásady zdaňování staveb

Před stanovením daňové povinnosti je třeba zjistit druh stavby. Z hlediska daně z nemovitostí rozlišujeme tyto druhy staveb :

obytné domy

ostatní stavby tvořící příslušenství k obytným domům

stavby pro individuální rekreaci

stavby plnící doplňkovou funkci ke stavbám pro individuální rekreaci

garáže vystavěné odděleně od obytných domů,

samostatné nebytové prostory užívané jako garáž

stavby pro podnikatelskou činnost

samostatné nebytové prostory užívané pro podnikání

ostatní stavby

byty

ostatní samostatné nebytové prostory

Základ daně ze staveb (ZD) se stanoví takto :

u staveb ZD = výměra půdorysu nadzemní části stavby v m²

u bytu nebo samostatného nebytového prostoru

ZD = výměra podlahové plochy v m² x 1,20

Základní sazby daně (zSd) činí :

Daň ze staveb (DS)se stanoví takto :

DS = + Z_d , přičemž

_vS_d = [_zS_d +Z_s ] x K

Při stanovení daně ze staveb jsou důležité koeficienty (K), a to koeficient pro obec (podle počtu obyvatel), koeficient 1,5, koeficient 2,0 a dále sazbová zvýšení (Z_s a Z_d).

Koeficient pro obec se uplatňuje ze zákona v těchto případech :

u obytných domů

u ostatních staveb tvořících příslušenství k obytným domům

u bytů

u ostatních samostatných nebytových prostorů

Koeficient 1,5 může stanovit obec obecně závaznou vyhláškou v těchto případech :

u staveb pro individuální rekreaci

u staveb plnících doplňkovou funkci ke stavbám pro individuální rekreaci

u garáží vystavěných odděleně od obytných domů

u samostatných nebytových prostorů užívaných jako garáže

u staveb pro podnikatelskou činnost

u samostatných nebytových prostorů užívaných pro podnikání

Koeficient 2.0 je zákonem stanovený koeficient pro stavby k individuální rekreaci a pro stavby plnící doplňkovou funkci k těmto stavbám, pokud jsou tyto stavby umístěny v národních parcích nebo v zónách I. chráněných krajinných oblastí.

Sazbové zvýšení (Z_s) ve výši 0,75 Kč/m² se uplatňuje za každé další nadzemní podlaží u :

u staveb obytných domů a staveb tvořících příslušenství k obytným domům (včetně pravidla 2/3)

u staveb pro individuální rekreaci a staveb majících doplňkovou funkci ke stavbám pro individuální rekreaci (včetně pravidla 2/3)

u garáží vystavěných odděleně od obytných domů (včetně pravidla 2/3)

u samostatných nebytových prostorů užívaných jako garáže (včetně pravidla 2/3)

u staveb pro podnikatelskou činnost

u samostatných nebytových prostorů užívaných pro podnikání

u ostatních staveb

Daňové zvýšení (Z_d) 2.00 Kč/m² se uplatňuje za každý m2 nebytového prostoru sloužícího v obytném domě k podnikatelské činnosti s výjimkou zemědělské prvovýroby.

12. Správa daně z nemovitostí.

Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok.

Daňové přiznání se podává do 31. ledna zdaňovacího období. Daňové přiznání se nepodává tehdy, pokud je poplatník podal nebo daň byla vyměřena z moci úřední v některém z předchozích zdaňovacích obdobích.

Daň se vyměřuje podle stavu k 1.1. na zdaňovací období.

Daň z nemovitostí je splatná takto :

do 31. a do 30.11. ve dvou stejných splátkách, u poplatníků provozujících zemědělskou výrobu a chov ryb.

do 31.5. a do 30.11. ve dvou stejných splátkách, u ostatních poplatníků.

Nepřesáhne-li roční daň z nemovitostí částku 5 000 Kč, je splatná najednou, a to nejpozději do 31.5. zdaňovacího období.

Místní koeficient

Obec může obecně závaznou vyhláškou pro všechny nemovitosti na území celé obce stanovit jeden místní koeficient ve výši 2, 3, 4 nebo 5.

Tímto koeficientem se vynásobí daňová povinnost poplatníka za jednotlivé druhy pozemků, staveb, samostatných nebytových prostor a za byty, popř. jejich soubory.