Scrigroup - Documente si articole

Username / Parola inexistente      

Home Documente Upload Resurse Alte limbi doc  

CATEGORII DOCUMENTE




loading...



ArhitecturaAutoCasa gradinaConstructiiInstalatiiPomiculturaSilvicultura


MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTII IN CADRUL S.C. IMPACT DEVELOPER &CONTRACTOR SA

Constructii

+ Font mai mare | - Font mai mic




MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTII IN CADRUL S.C. IMPACT DEVELOPER &CONTRACTOR SA

1 Descrierea societatii IMPACT Developer & Contractor S.A

1.1. Scurta prezentare a companiei

IMPACT Developer & Contractor S.A. este o societate comerciala pe actiuni, cu capital integral privat, ce activeaza in domeniul dezvoltarii de proiecte imobiliare complexe. Compania a fost infiintata in anul 1991 prin subscriptie publica, in temeiul legii nr.31/1990 si este inmatriculata la Registrul Comertului sub nr. J23/1927/2006. IMPACT SA este, din anul 1996, cotata la Bursa Romana de Valori Bucuresti.




Identificand evolutia pietei din acea perioada, activitatea de baza a companiei a fost, pana in anul 1995, inchirierea si mentenanta vilelor de lux in zone rezidentiale si centrale din Bucuresti. In anul 1995, IMPACT S.A. Developer & Contractor a introdus pe piata din Romania conceptul de “ansamblu residential” o data cu demararea ansamblui ALFA. Pe parcursul celor 17 ani de existenta, compania IMPACT a inregistrat numeroase succese: 16 ansambluri rezidentiale, peste 1700 de case construite la standarde de calitate occidentala, peste 100 de distinctii obtinute, extindere la scara nationala : Bucuresti, Constanta, Oradea, Ploiesti.

In prezent, principalele categorii de servicii oferite de companie sunt dezvoltarea de proiecte imobiliare complexe: ansambluri de locuinte, cladiri de birouri moderne cat si spatii destinate comertului sau platforme logistice. Totodata, IMPACT Developer & Contractor S.A. ofera solutii financiare si juridice proprii si consultanta de specialitate pentru contractarea imobilelor din oferta de produse a companiei.

Sediul social este in Sos. Pipera-Tunari nr. 4C, Centrul de Afaceri Construdava, et. 6,7 Cart. Pipera, Oras Voluntari, Judetul Ilfov.

Capitalul social subscris si varsat al societatii este de 100.000.000 RON integral privat. Misiune:

Impact SA este “locul unde visele merg acasa”.

Misiunea societatii Impact SA este sa transforme in realitate visele imobiliare ale clientilor prin profesionalismul angajatilor care se dezvolta continuu, implinind astfel expectantele investitionale ale actionarilor proprietari.

Aceasta inseamna ca IMPACT sa identifice un amplasament curat, legat de oras prin drumuri modernizate, sa ofere partiuri si fatade care sa acopere o plaja cat mai larga a posibilitatilor financiare ale clientilor sai, sa execute constructia si finisarea - trainic si de calitate, sa ofere garantii de buna executie si mecanisme de plata cat mai flexibile, adaptate posibilitatilor clientului

Obiectul de activitate

Principalul domeniu de activitate al S.C IMPACT SA Bucuresti este cumpararea - vanzarea, amenajarea, construirea si exploatarea de imobile si terenuri.

Compania a dezvoltat si platforma de productie secundara care cuprinde ateliere pentru:

tamplarie PVC - SitPACT

tamplarie si produse din lemn - LePACT

fierarie - FerPACT

- confectii metalice - MePACT, toate realizand produse si sisteme ce sunt comercializate prin centrul DePACT. 

Totodata, compania IMPACT ofera solutii financiare proprii si consultanta de specialitate pentru contractarea imobilelor din oferta de produse a companiei.

Principalele servicii ale companiei sunt:

Administrare - Echiparea imobilelor cu dispozitive de securitate contra incendiilor, inundatiilor, anti-efractie;

. Finantare:

Plata integrala: La semnarea contractului, cu un discount de 3 % din valoarea totala

Plata pe stadii: Dobanda 0, cu plata pe stadii fizice de executie a constructiei si avans de minimum 20% la semnarea contractului

Plata in rate: pe o perioada de maximum 6 ani cu dobanda variabila in functie de perioada.

Consultanta financiara - alegerea de solutii pentru plata locuintei achizitionate (stabilirea transelor de plata in cazul in care se alege plata pe stadii fizice de executie, intocmirea dosarului in situatia achizitionarii locuintei prin intermediul unui credit ipotecar si depunerea acestuia la banca);

  Consultanta juridica - informatii in ceea ce priveste obtinerea documentelor necesare pentru un credit, formalitatile ulterioare achitarii constructiilor, declararea de rol fiscal, precum si recomandari de specialisti cadastrali si notari;

Servicii de intretinere - asigura reparatiile la constructii in perioada de garantie si post-garantie;

Cota de piata a companiei IMPACT

La nivelul anului 2006 compania de dezvoltare imobilara IMPACT detine in Bucuresti o cota de piata de 28.65% in ceea ce priveste unitatile locative in executie si o cota de piata de 9.26% daca ne raportam la unitatile locative finalizate. Daca ne raportam la intreaga tara, cota de piata a IMPACT SA este de 1.49% in privinta unitatilor locative in executie si de 2.86% in ceea ce priveste numarul unitatilor locative finalizate.

Experienta si profesionalismul angajatilor coroborata cu o buna strategie a managementului companiei au facut din fiecare proiect imobiliar un adevarat succes

Managementul societatii

Din anul 2004 s-a trecut la un nou sistem de management - de la managementul pe obiective s-a trecut la managementul pe proiecte.

Managementul proiectelor reuneste ansamblul proceselor si activitatilor desfasurate pe o perioada limitata in vederea solutionarii unor obiective complexe precis formulate cu grad mare de motivatie si risc. Reunirea pe o perioada determinata intr-o echipa distincta condusa de un manager de proiect si diversi specialisti din cadrul organizatiei, conduce la o crestere a flexibilitatii structurii functionale si operationale in relatie cu obiectivele.

Avantajele acestui sistem de management sunt urmatoarele: se pot urmari indeaproape stagiile proiectelor - avand astfel posibilitatea de a interveni mai usor pentru rezultate mai bune, se seteaza si se urmaresc mai bine termenele limita, se aloca si se utilizeaza mai eficient resursele (resurse umane, cat si resurse materiale), se incurajeaza munca in echipa. Fiecare investitie reprezinta un proiect condus de un Project Manager care are alaturi o echipa formata din: proiectare, project leader, ingineri constructori, economisti.

Adunarea Generala a Actionarilor (AGA), constituita din toti membrii actionari ai societatii, este forul superior de conducere si decizie al companiei, care hotaraste asupra activitatii acesteia.

Societatea este administrata de Consiliul de Administratie (CA) format din trei administratori, doi sunt persoane fizice, iar al treilea persoana juridica. Membrii actuali ai Consiliului au fost alesi pentru un mandat de patru ani la 25 aprilie 2003, in cadrul Adunarii Generale Ordinare, astfel:

persoana juridica Havilla Trading SRL - Presedinte, reprezentat de ing. Dan Popp

persoana fizica doct. ing. Romulus Posteuca

persoana fizica prof. dr. ec. Ioan Naftanaila

Reprezentantul permanent al administratorului persoana juridica indeplineste si functia de Presedinte al Consiliului de Administratie si de Director General al societatii. Acesta conduce directorii executivi.

Consiliul Consultativ, format din sapte membri – actionari importanti ai societatii - consiliaza Consiliul de Administratie asupra deciziilor importante.

Conducerea executiva este asigurata de Comitetul Director care include directorii fiecarui sector de activitate:

Director general

Director economic – dezvoltare

Director comunicare, vanzari, IT

Director resurse umane

Director juridic – organizare

Director constructii

Director calitate

Sistemul de Control

Auditorul SCOT & Company Consulting S.R.L. Auditors - Accounts - Tax Advisors verifica si certifica din punct de vedere financiar-contabil si al gestiunii activitatea societatii.

In societate nu este constituit nici un sindicat. Raporturile dintre management si angajati sunt reglementate de Contractele individuale de munca si de fisele postului.

Situatia economico-financiara

Dinamica situatiei economico-finaniare a IMPACT Developer & Contractor S.A. din perioada 2005-2007 este evidentiata prin intermediul indicatorilor economici prezentati in tabelul urmator:

Tabel nr. Informatii financiare anuale (Indicatori principali)

In anul 2007 Impact Developer&Contractor SA a realizat un profit preliminat brut total, conform Standardelor Internationale de Contabilitate (neconsolidat) de 321,1 milioane lei, respectiv 96,2 milioane Euro, la cursul mediul al anului 2007 de 3,3373 Euro pentru 1 leu.

Fata de anul 2006 profitul din exploatare a inregistrat o crestere de circa 31%. Veniturile din exploatare au crescut cu 36% fata de 2006, datorita unui volum mai mare de vanzari de unitati rezidentiale, iar cheltuielile din exploatare au crescut cu circa 37% fata de 2006, o crestere de 73% revenind cheltuielilor cu prestarile de servicii. Proiectele in executie in anului 2007 au fost: Azur 1, Azur 2 si Greenfield I in Bucuresti, Boreal in Constanta, Roua in Ploiesti, Lotus si Europa in Oradea.

Influenta diferentelor de curs valutar pentru creditele contractate in euro a condus la o pierdere din activitatea financiara de 15,8 milioane lei, cheltuielile financiare crescand cu 154% fata de anul 2006. Modalitatea contabila de tratare a imprumuturilor in euro implica evaluarea in lei a soldului creditelor la 31 decembrie 2007. Aceasta procedura face ca valoarea, in contabilitate, a imprumuturilor in euro sa fie influentata de cursul leu/euro de la sfarsitul anului. Aceasta pierdere este doar contabila si nu este realizata efectiv din punct de vedere operational, intrucat imprumuturile, care isi pastreaza aceeasi valoare in euro, vor fi rambursate pe parcursul urmatorilor ani din incasarile in euro ale Impact.

In acest sens, este de precizat ca, in prezent, compania are contracte incheiate in euro, care in perioada Martie 2008 – Martie 2009 vor aduce incasari de circa 14 milioane EUR. Compania a estimat ca va incheia aproximativ 30% din contractele din planul de vanzari aferent anului 2008 in euro, aceste unitati urmand a fi livrate in anii 2009-2010.

In ceea ce priveste contractele semnate in anul 2007 acestea au o valoare de 162 milioane lei, valoarea acestora fiind de peste 3 ori mai mare decat valoarea contractelor similare pentru unitatile rezidentiale semnate in anul 2006. Cele mai multe contracte au fost semnate pentru ansamblurile dezvoltate in zona de nord a orasului Bucuresti, acestea reprezentand peste 80% din contractele semnate, restul unitatilor fiind contractate in ansamblurile dezvoltate in Constanta, Oradea si Ploiesti.

Pentru anul 2008 compania isi propune sa investeasca 160 milioane euro in patru noi proiecte rezidentiale, doua in Bucuresti , unul in Voluntari si unul in Cluj Napoca.

1.2 Cultura organizatiei

SC Impact SA isi promoveaza valorile, respectandu-le in orice activitate. Intreprinde. Cultura organizationala a companiei se compune din urmatorul set de valori:

  • Satisfactia clientilor - orientarea catre client prin oferirea unor produse de calitate, adaptabile la nevoile acestuia;
  • Comunicarea – o comunicare eficienta este esenta dezvoltarii;
  • Oamenii - preocuparea pentru reprezentarea intereselor angajatilor si actionarilor;
  • Pro-activitatea - identificarea oportunitatilor de dezvoltare;
  • Invatarea continua - este parghia esentiala pentru a fi competitiv pe o piata in continua dezvoltare;
  • Etica in afaceri - conferind siguranta pentru clienti si furnizori.

1.3 Principalele proiecte realizate de organizatie pana in prezent

SC Impact SA a realizat de-alungul timpului, prin prisma obiectului principal de activitate, o serie de proiecte de constructii dintre care se vor mentiona

Proiectul Alpha cuprinde 40 de vile de lux si a fost finalizat in anul 2001. Valoarea acestui proiect a fost de 6,5 milioane de dolari.

Proiectul BETA a fost demarat in anul 1998 si finalizat in anul 2002. Acest proiect

cuprinde 70 de vile DeLuxe si Prestige. Valoarea investitiei a fost de 7 milioane dolari.

Proiectele GAMMA si DELTA au fost incepute in anul 1999 si finalizate in anul 200 Aceste doua ansambluri cuprind 250 locuinte : vile DeLuxe personalizate, vile Prestige si vile Freedom. Valoarea celor doua proiecte a fost de 20 milioane dolari.

Proiectele EPSILON si ZETA au fost incepute in anul 2001 si finalizate la sfarsitul anului 2005. Ansamblurile cuprind 106 locuinte, in special vile de lux si vile tip Prestige.. Valoarea ambelor proiecte a fost de 4,5 milioane dolari.  

Proiectul JUNIOR a fost inceput in mai 2004 si finalizat in anul 2005. Acest ansamblu cuprinde 54 vile insiruite, ale caror preturi au concurat, la vremea respectiva, cu preturile unor apartamente.. Valoarea investitiei a fost de 2,5 milioane euro.

Proiectul CLASS a fost inceput in vara anului 2001 si este in curs de finalizare. Dezvoltat pe o suprafata de 75.000 mp, ansamblul cuprinde 202 vile, precum si spatii de joaca. Dupa numai 6 luni ansamblul a fost contractat in proportie de 60%. Valoarea totala a investitiei a fost de 13,5 milioane euro.

Proiectul AZUR 1 a fost inceput in septembrie 2004 si este in curs de finalizare. Intins pe o suprafata de 5500 mp, ansamblul cuprinde 150 vile tip Prestige si Junior, plus terenuri de sport, locuri de joaca, spatii verzi si 50 parcari.

Proiectul AZUR 2 a fost inceput in februarie 2005 si este in curs de finalizare. Va cuprinde 135 vile tip Junior si Prestige, precum si spatii de joaca.

Proiectul GREENFIELD a fost inceput in septembrie 2006 si este cel mai mare proiect rezidential dezvoltat de Impact. Situat in nordul Bucurestiului, ansamblul se va intinde pe o suprafata de 600.000 mp si va cuprinde 800 unitati locative in vile individuale, insiruite si blocuri de apartemente in structura P+2+M.

Scurta descriere a proiectului BLOC WIN 2000 VOLUNTARI

Scopul proiectului

Scopul proiectului este acela de a realiza o constructie fiabila si eficienta, care sa respecte un standard foarte ridicat de calitate.

Proiectul se refera la realizarea unui bloc de locuinte alcatuit din apartamente si spatii comune cu o suprafata desfasurata totala de 2159,59 mp. Durata de executie a proiectului este de doi ani,lucrarile au inceput la data de 01.02008 iar termenul final de executie stabilit este 01.02010.

Blocul va avea 9 apartamente , dintre care cele de la parter si etajul 1 vor fi tip duplex in numar de 3 cu intrare la parter. Etajele 2 si 3 sunt ocupate de apartamente in oglinda cate 2 pe etaj si la ultimul etaj doua apartamente de tip mansarda

Figura nr. BLOC WIN 2000 VOLUNTARI

In vederea constructiei s-au obtinut urmatoarele documente:

  1. Certificatul de urbanism
  2. Avize si acorduri in ceea ce priveste apa, canalul, energia electrica, gazele, telefonia, salubritatea etc.
  3. Autorizatia de construire

Arhitectura, sistemul structural al constructiei

Terenul pe care va fi construit blocul se afla in intravilanul orasului Voluntari, sat Pipera, judetul Ilfov, tarlaua 11, parcela A237 avand numar cadastral 4733/2 si este proprietatea a S.C. WIN 2000 S.R.L. conform contractului de vanzare-cumparare 1017 din 26.05.2005

Terenul are 623,40 mp si este liber de orice constructie.

In momentul de fata, terenul pe care va fi amplasata cladirea de locuinte, este racordat la retelele de energie electrica si gaz iar alimentarea cu apa se va face cu ajutorul unui put forat cu fosa septica.

Apele pluviale vor fi preluate de o retea separata si deversate in spatiile verzi care ocupa 30% din totalul sitului propus spre amenajare

Cladirea va respecta conditiile impuse prin certificatul de urbanism, conditii exemplificate in planurile de incadrare in zona si de situatie anexate la certificatul de urbanism.

Locuintele si spatiul amenajat vor intruni toate conditiile necesare unui trai confortabil. In incinta se va amenaja o strada de acces cu parcari pentru proprietarii apartamentelor

Toate instalatiile necesare bunei functionari a complexului de locuinte vor fi racordate subteran.

Spatiile unei unitati de locuit colectiv au fost orientate tinand cont de punctele cardinale Astfel spatiile destinate activitatilor de zi au fost orientate pe cat posibil spre S-V, spatiile tehnice (bai, grupuri sanitare, spatii de depozitare) vor fi orientate spre N, iar pentru celelalte spatii s-a avut in vedere ca lumina sa patrunda din cele mai favorabile unghiuri.

Apartamentele vor fi incalzite cu corpuri statice, alimentate de la centrala termica aflata in subsolul blocului.

Proiectul propune 3 tipuri de apartamente:

Apartament tip1 duplex desfasurate fiecare pe parterul si etajul 1 al blocului

- parterul cuprinde zona de living cu bucatarie deschisa si loc de luat masa, circulatii verticale (scari interioare) si grupul sanitar

- etajul cuprinde dupa caz 2 sau 3 dormitoare, zone de depozitare si bai

Apartament tip 2 desfasurate cate 2 pe etaj in oglinda pentru etaj 2 si 3 care cuprind spatiu deschis bucatarie cu loc masa ce se deschid inspre zona de living, dormitoare si birou, grupuri sanitare, spatii dedepozitare si bai

Apartament tip 3 mansarda cuprinde o zona de living cu bucatrie deschisa si loc de luat masa, 3 dormitoare si un birou, spatii de tip terasa verde

Subsolul va avea functiunea de parcare cu 16 locuri iar accesul se va face cu un sistem de tip lift pentru masini.

Cladirea va fi acoperita in terasa .

Ca finisaje exterioare, se propun:

pentru pereti: termosistem pe baza de rasini sintetice si placari pe suprafete cu placi alucobond finisate diferit, culoare maro si imitatie lemn, vopsele de exterior in culori deschise(alb)

Ca finisaje interioare, se propun:

pardoselele din zonele de living, dormitoare, holuri si spatiile de primire vor fi din parchet laminat culoare maro deschis cu plinta PVC culoare deschisa; pentru bai si bucatarii pardoseala va fi din gresie in placi de 30/30 cm cu plinta din gresie;

peretii vor fi varuiti in culori deschise cu var lavabil in living, dormitoare si holuri, in bai peretii vor fi placati cu faianta pana la inaltimea 2,10 m, in bucatarie se va placa cu faianta doar peretele pe care va fi asezat blatul de lucru.

pentru casa scarii pardoseaua se va realiza din gresie in placi 30/30 in culori deschise, pereti vor fi vopsiti cu var lavabil culoare alb.

Sistemul structural a fost astfel conceput incat sa asigure exigentele in vigoare cu privire la stabilitatea si rezistenta cladirii:

constructia are fundatii directe, continue, formate dintr-un bloc de beton simplu asezat pe un strat de beton de egalizare si un soclu de beton armat.

suprastructura constructiei este formata dintr-un sistem spatial de cadre din beton armat, dispuse dupa 2 directii principale artogonale . Dimensiunile si modul de realizare si armare a elementelor cadrelor, stalpi si grinzi, au rezultat in urma dimensionarii structurii in conformitate cu normativele in vigoare. Constructia va avea o structura recalculata si reconfigurata, conforma cu ultimele norme in domeniu, formata din stalpi si dale din beton armat, nucleu central si diafragme din beton armat si grinzi perimetrale la etajele supraterane. La structura subsolului se va interveni in masura luarii de masuri ce asigura stabilitatea statica si dinamica.



Circulatia verticala se asigura intre toate nivelurile prin urmatoarele:

a) 2 scari de evacuare intr-o rampa si podest intermediar in nodul central, cu latimea de 1,25 m, rampa din beton armat grosime 20 cm – pentru evacuarea nivelurilor supraterane.

b) 2 scari cu rampa din beton armat grosime 20 cm pentru evacuarea nivelurilor subterane, astfel: una amplasata in cardul nucleului central, intr-o rampa, cealalta independenta cu iesire la nivelul strazii de acces auto de la nivelul parterului..

c) un grup de trei ascensoare cu o capacitate de 15 persoane fiecare, intre parter si etajul tehnic, un ascensor de 9 persoane pentru circulatia dintre parter si nivelul subsolului.

d) scara de evacuare de la mezanin la parter va fi metalica,

Parcarea si circulatia auto

Parcarea autovehicolelor se va face integral in incinta proprie imobilului. Capacitatea parcarii este de 92 locuri de parcare, din care 3 locuri pentru parcarea vehiculelor pentru transportul persoanelor cu handicap, distribuite echilibrat in parcarea subterana, in apropierea accesului la lift. Parcarea auto este organizata in cadrul unui sistem pe o rampa in spirala, cu pante variind intre 0 si 7,5% pentru parcarea perpendiculara pe axul rampei.

Izolarea termica

a). Toate agregatele, aparatele, conducte de agent termic apa calda precum si armaturile retelelor exterioare aeriene se vor izola termic cu grosimea de 40 mm protejate cu folie de aluminiu.

b). Izolarea termica a conductelor si aparatelor se va aplica numai dupa curatirea si protejarea lor cu straturi anticorozive.

c). Izolatia termica si invelisul protector a armaturilor si imbinarilor cu flanse va fi demontabila.

d). Izolatia conductelor termice montate in exterior se va proteja cu tabla de aluminiu corespunzator contra intemperiilor.

Sanitare exterioare

Alimentarea cu apa potabila si de incendiu exterior, a cladirii de birouri se va face din reteaua publica de apa, existenta in zona pe strada Frumoasa, printr-o conducta din polietilena de inalta densitate

Executia lucrarilor proiectate se va face de catre echipe de personal tehnic de specialitate. In executie se vor respecta toate standardele si normativele in vigoare referitoare la lucrarile de constructii si lucrari hidroedilitare (alimentare cu apa si canalizare).

Executia lucrarilor se incepe printr-o temenica recunoastere a traseelor conductelor ingropate in pamant si amplasamentelor si verificand corespondenta proiectului cu terenul. Nepotrivirile intre prevederile proiectului si situatia reala de pe teren se vor semnala proiectantului.

Transeele necesare montarii conductelor si canalelor se vor executa cu peretii sprijiniti.

Se interzice inceperea sapaturilor santurilor inainte de a aproviziona santierul cu toata cantitatea de tuburi prevazute in proiect.

Sanitare interioare

Alimentarea cu apa rece a cladirii se va realiza din statia de hidrofor pentru consum menajer ce se va amplasa in subsolul 1, alimentata din reteaua stradala. La intrarea in cladire reteaua va fi asigurata cu un robinet general de inchidere si un robinet de golire.

Masurarea consumului de apa potabila se va face prin montarea unui apometru intr-un camin amplasat in exteriorul cladirii.

Canalizarea apelor uzate si pluviale

Evacuarea apelor uzate menajere si a apelor pluviale se face la reteaua stradala numai dupa ce apele uzate provenite din parcari vor fi trecute printr-un separator de hidrocarburi .

Instalatia interioara de canalizare s-a proiectat in sistem divizor.

Apele uzate menajere, apele pluviale colectate in curtea de lumina si apele de pardoseala colectate de la nivelele inferioare cotei terenului se vor evacua in exterior prin pompare.

Racorduri la utilitatile orasului

Racordul electric din sistem se va face pe medie tensiune si se rezolva prin grija SC ELECTRICA SDB, atat ca proiectare cat si executie

Alimentarea cu energie electrica se va face prin intermediul unui post de transformare, ce urmeaza a se amplasa la subsolul cladirii.

Postul de transformare va fi constituit din:

a) echipamente SC ELECTRICA

- doua tranfsoratoare uscate1250 KVA, amplasate in boxe distincte;

- un grup de celule 20 kV, amplasate intr-o incapere adiacenta boxelor de transformator;

- separatoare montate pe barele de joasa tensiune ale transformatoarelor.

b) echipamente UTILIZATOR

- tablou general de joasa tensiune

- echipamente de compensare a energiei reactive

Alimentarea cu gaze

Pentru alimentarea cu gaze naturale a imobilului este necesara executia instalatiei de utilizare.

Masurarea consumului de gaze naturale al centralelor termice se va realiza prin intermediul unui contor G 100, pozitionat la parterul imobilului.

Racord telefonic

Racordul la reteaua ROMTELECOM se va face prin grija acestuia si in acest sens s-a solicitat un racord de 200 perechi din care 50 ISDN.

Racordul urmeaza a fi realizat la un repartitor general, amplasat la subsolul cladirii, iar din acesta se va face distributia pe verticala la fiecare etaj cu cate un cablu de 20 perechi. In acest scop, s-a prevazut pe fiecare nivel cate un dulap de comunicatie, care are in componenta si patch-paneluri pentru telefonie.

Abordarea proiectului:

Pentru realizarea acestui proiect managerul de proiect a fost delegat din cadrul organizatiei. Echipa de proiect se va constitui in aceasta formula doar pentru realizarea acestui proiect, dupa finalizare aceasta dizolvandu-se.Intregul personal al echipei de proiect este angajat permanent in cadrul organizatiei, aceasta avand implementat un management prin proiecte.

Descrierea clientului

Clientii care vor cumpara produsul rezultat in urma investitiei au in vedere anumite criterii de selectare si de aceea Impact se straduieste sa ofere cele mai bune solutii, atat calitativ si cantitativ, cat si din punct de vedere al costului si al duratei de executie a proiectului. Astfel, criteriile avute in vedere de catre clienti in alegerea acestui produs sunt:

raportul calitate/pret: Aparent ridicat pretul cerut de constructor este perfect justificat de calitatea lucrarilor, de amplasamentul constructiei, de suprafata generoasa de care se bucura fiecare apartament, de numarul mic de apartamente al blocului in comparatie cu blocurile traditionale care gazduiesc un numar foarte mare de locatari.

experienta personalului: Impact SA construieste bazandu-se pe profesionalismul angajatilor sai, pe calitatea materialelor si solutiilor alese.

- respectarea termenelor de executie si seriozitatea : Termenele prevazute in contract si proiect sunt respectate, deoarece reprezinta unul dintre principiile firmei si profesionalismului acesteia

atentia la detaliu : Cele mai mici detalii sunt foarte importante, de aceea se tine atent seama de acestea si grija pentru ele indica de asemenea standardele inalte ale lucrarilor firmei

platile se fac in doua transe, prima in procent de 10% din valoarea apartamentului si cea dea doua reprezentand 90 % la finalul constructiei.

materialele de constructie pentru finisajele interioare pot fi alese de catre clienti, care pot tine cont de sfaturile consultantilor firmei, foarte bine pregatiti in domeniu

consultanta gratuita in alegerea locuintei

Continutul proiectului

Principalele activitati aferente realizarii acestui proiect de constructii sunt:

Management de proiect

Managementul proiectului va fi realizat de managerul delegat de Consiliul de Administratie a SC Impact Developer & Contractor, pe o durata de doi ani, de la initierea proiectului si pana la finalizarea acestuia si predarea apartamentelor catre noii proprietari. Costuri implicate de aceasta activitate se ridica la suna de 58.000 euro.

Achizitie teren, realizare proiect arhitectura,obtinere autorizatii,plata taxe.

Achizitia terenului se va realiza in luna ianuarie.De aceasta se va ocupa responsabilul de achizitii din departamentul comercial al companiei, avand la dispozitie 20 de zile pentru indeplinirea sarcinii proiectul de arhitectura va fi realizat in luna februarie de arhitectul companiei, iar de obtinerea autorizatiilor se va ocupa asistentul managerului de proiect. Costurile acestei etape se ridica la 172.678 euro.

Deschidere santier

Aceasta etapa se va desfasura sub atenta supraveghere a managerului de proiect si a sefului de santier si presupune ridicarea de constructii provizorii pentru depozitarea materialelor, si a muncitorilor din provincie si acordarea la utilitatile publice, avand o durata de maxim o saptamana incepand cu 01.02008.Costurile acestei etape se ridica la suma de 12.000 euro

Marketing si vanzare

Marktingul si vanzarea vor fi asigurate de departamentul marketing , respectiv de departamentul comercial al companiei pe o durata de trei luni de la deschiderea santierului.Apartamentele vor fi vandute in primul trimestru urmand sa se incaseze un avans de 10%.Costurile prevazute se ridica la suma de 71.954 euro

Derulare constructie

lucrari de hidroizolatii pe fundatii;

executare placa suport si pardoseala;

executare trotuar;

lucrari de zidarie si compartimentari interioare;

lucrari acoperire in terasa

lucrari de finisaje;

montarea tamplariei;

executare elemente de scurgere si tichinigerie;

predare locuinte.

Constructia va dura doi ani incepand cu 01.02008 si finalizandu-se in data de 01.02010. Aceasta activitate va fi asigurata de echipa de muncitori a companiei condusa de seful de santier sunb atenta observare a inginerului,a arhitectului si a managerului de proiect.Costurile constructiei se ridica la suma de 4.796.909 euro.

Inchidere santier

Inchiderea santierului se va realizala finalizarea proiectului si implica costuri de 1.000 euro.

2. Documentatia de demarare a proiectului

2.1 Initierea proiectului proiectului

Decizia de initiere a proiectului apartine consiliului de administratie ,ca urmare a studierii pietei imobiliare si a cererii crescute de apartamente din zona. Conform studiilor si a declaratiilor primarului din Voluntari , in urmatorii trei ani se vor construi aici aproximativ 5000 de locuinte pentru a acoperi cererea foarte ridicata. Nu este exclus ca dupa finalizarea acestui proiect SC Impact Developer & Contractor sa demareze alte proiecte mult mai ample.

Tabel nr. .Initierea proiectului

2. Fazele pre- si post-proiect

Tabel nr. . Fazele pre- si post-proiect

2.4. Graful mediului proiectului

Figura nr. . Graful mediului proiectului

2.5. Analiza mediului proiectului

Tabel nr. . Analiza mediului proiectului

2.6. Structura organizatorica a proiectului

Structura organizationala a proiectului si anume personalul care are responsabilitatea realizarii proiectului de constructie se prezinta astfel



Figura nr. Structura organizatorica

Managerul de proiect organizeaza, planifica, programeaza si controleaza realizarea lucrarilor de constructii, fiind responsabil de realizarea proiectului in conditiile de calitate, costuri si termene stabilite.. Managerul de proiect poarta intreaga raspundere privind proiectul si trebuie sa actioneze din proprie initiativa si sa ia decizii rapide si bine fundamentate, de aceea el va avea autoritate deplina .

El este liderul care asigura forta coeziva ce aduna diferitele elemente si parti implicate in proiect, determinandu-le sa se implice intr-un efort comun pentru terminarea acestuia..

Managerul de proiect are o experienta vasta in domeniul constructiilor si este familiarizat cu diversele tipuri de lucrari prezente in acest proiect.

Calitatile managerului de proiect: fermitate in decizii, comunicativ atat cu persoanele cu care intra in legatura cat si cu subalternii, oportunitate, nu descurajeaza pe cei care au avut un esec, atent la modul de cheltuire a resurselor, asculta opiniile si se consulta cu specialistii inainte de luarea deciziilor, inventivitate, capacitate de delegare a autoritatii, apropiat de salariati, capacitate de a rezolva conflictele, disponibilitate de asumare a riscului, acorda atentie modului de fundamentare a deciziilor, capacitate de supervizare a salariatiilor, capacitate de motivare si de obtinere a sprijinului subalternilor, loialitate fata de firma, integritate morala, rapiditate si intuitie in luarea deciziilor.

Seful de santier lucreaza direct cu sefii de echipa si subcontractantii, conduce realizarea lucrarilor de constructii si vegheaza ca acestea sa progreseze conform planurilor. El prezinta, la intervale stabilite, rapoarte privind aceste aspecte managerului de proiect.

Seful de santier trebuie sa prezinte o planificare detaliata a constructiei pentru a fi revazuta la fiecare intrare in santier si care sa se bazeze pe planificarea din proiect., respectandu-se termenele intermediare de executie. Aceasta planificare cuprinde activitati separate pentru fiecare meserie si pentru fiecare parte a lucrarilor. Aceasta va mai cuprinde deasemenea perioadele de aprovizionare, a metodei de lucru si a detaliilor lucrarilor provizorii. O copie a lucrarii va fi in biroul sefului de santier care o va actualiza saptamanal.

Managerul logisticii este responsabil cu asigurarea resurselor materiale necesare proiectului de constructii. Acesta tine evidenta livrarilor, furnizorilor, stocurilor, coordonandu-si activitatea cu seful de santier.

Administratorul contractului raspunde de intocmirea tuturor documentelor oficiale, tine evidenta modificarilor solicitate de client, a facturilor emise, a reclamatiilor si aspectelor legale ale contractului de antrepriza. De asemenea, poate fi utilizat si ca arhivar al documentelor proiectului.

Managerul resurselor umane este responsabil cu asigurarea fortei de munca necesare proiectului. Acesta poate proceda la preluari de personal din cadrul firmei (in principal) sau recrutarea personalului din afara acesteia (daca specificul proiectului sau situatia incadrarii cu personal a firmei o solicita). Pentru proiecte de dimensiuni mai mici atributiile sale pot fi preluate de managerul proiectului.

Asistentul managerului proiectului este responsabil de relatiile cu seful de santier, procesarea informatiilor legate de proiect si realizarea sarcinilor de secretariat. Pentru proiecte de

dimensiuni mai mici atributiile sale pot fi preluate de administratorul contractului.

2.7. Costurile si sursele de finantare ale proiectului de constructii BLOC WIN 2000 Voluntari

Pentru realizarea acestui proiect costurile se ridica la valoarea de:5.11541 euro

Tabel nr. . Planul costurilor

Tabel nr. . Structura costurilor pe categorii de lucrari    euro

Categoria de lucrari

Valoare initiala contract

Rest de executat

Fundatii

Structura

Zidarii

Finisaje interioare

Tamplarii

Instalatii

Electrice

Total valoare (exclusiv TVA)

Taxa pe valoare adaugata



Total valoare(inclusive TVA)

In ceea ce priveste sursele de finantare ale lucrarilor de constructie ale acestui proiect, Impact Developer&Contractor SA si-a propus:

  • Majorarea capitalului social prin emisiune de actiuni noi, sume ce vor fi utilizate pentru achizitionarea terenului
  • Contractarea unor imprumuturi de la banci.
  • In urma semnarii contractului de vanzare-cumparare, incasarea avansurilor de la cumparatori.

Apartamentele din acest bloc de locuinte vor fi puse in vanzare imediat ce va incepe constructia. De vanzarea acestora se va ocupa personalul departamentului vanzari din cadrul companiei. La semnarea antecontractului de vanzare cumparare potentialul comparator va plati un avans de 10%.

Preturile de vanzare estimate la finalizarea lucrarilor de constructie a blocului, pe fiecare tip de apartament sunt prezentate in tabelul de mai jos.

Tabel nr. . Preturi de vanzare apartamente

Tip apartament

Buc

Suprafata

Confort

Tip

Pret (euro)

Apartament tip 1 duplex

180mp

I

Decomandat

Apartament tip 2

150 mp

I

Decomandat

Apartament tip 3 mansarda

150 mp

I

Decomandat

Total

Tabel nr. . Recuperare investitie

suprafata

pret euro/mp

buc

total

proiect

constructie

marketing

taxe

teren

cost total

pret vanzare ap I

pret vanzare ap. II

pret vanzare ap III

recuperare investitie

ani

profit peste 2 ani

Compania isi propune sa vanda in primul trimestru de la inceperea lucrarilor cele noua apartamente pentru care va primi un avans de 10%. In urmatoarele sase trimestre noii proprietari isi asuma responsabilitatea de a achita transe de 10% pentru ca la finalizarea proiectului acestia sa achite si diferenta de 30%. Fluxul de numerar se prezinta astfel

Grafic, evolutia fluxurilor de numerar aferente acestui proiect de constructii se prezinta astfel:

Figura nr. . Cash flow

2.8. Analiza riscurilor

Proiectele de constructii sunt expuse unor factori de risc multipli, dat fiind numarul mare de activitati derulate si complexitatea acestora, dar si multitudinea de entitati implicate in desfasurarea lucrarilor. Fiind un proiect finantat partial din credite bancare se impune realizarea unei polite de asigurare pentru ca in cazul producerii unor evenimente neprevazute acestea sa-si poata recupera investitia

Compania a incheiat o polita de asigurare la Omniasig. Prima de asigurare va fi platita in rate lunare si in euro. Riscurile pentru care se va intocmi polita vor fi:

o        incendiu, inundatie, explozie, chiar daca explozia nu a fost urmata de incendiu, in caz de incendiu, se acorda despagubiri si pentru pagubele produse prin afumarea, patarea sau craparea peretilor, spargerea geamurilor sau diverse alte pagube cauzate de caldura sau fum, ca urmare a incendiului,

o        cutremur, inundatie, furtuna, grindina, greve, tulburari civile, actiuni ale unor grupuri rau voitoare, vandalism, terorism, prabusire sau alunecare de teren, ploaie torentila sau uragan, greutatea zapezii sau a ghetii, avalanse, urmari ale spargerii conductelor, izbirea de catre autovehicole.

o        spargerea sau deteriorarea cu prilejul furtului prin efractie sau tentativei de furt prin efractie a peretilor, acoperisului, tavanelor, usilor, ferestrelor si dusumelelor.

o        distrugeri sau stricaciuni pricinuite de masurile de salvare in timpul producerii evenimentului asigurat.

Defectele de constructie nu fac obiectul asigurarii locuintelor. In acelasi timp, rezistenta la seism, de exemplu, nu poate fi verificata sau contestata decat in urma efectuarii unei inspectii de risc de catre asigurator, in conditiile in care imobilul are toate autorizatiile de constructie si a respectat normativele seismice in vigoare

Pagubele materiale sunt cele cauzate prin avarierea sau distrugerea brusca si neprevazuta, a bunurilor mentionate sau parti ale acestora, in orice cauza (mai putin cele excluse in mod expres, care fac necesara reparatia sau inlocuirea bunului respectiv). Ele vor fi despagubite in functie de gradul de distrugere, prin inlocuire sau reparare, potrivit optiunii sale. Se vor despagubi si cheltuielile de curatire a locului sau de inlaturare a resturilor ramase in urma unei pagube asigurate, in limita sumei prevazute pentru aceasta.

Pentru pagubele materiale, polita prevede, de cele mai multe ori, anumite excluderi speciale care se adauga celor cu caracter general anterior descrise. Acestea se refera in mod deosebit la :

v        fransiza stabilita pentru fiecare eveniment, care se afla in sarcina asiguratului ;

v        pagube indirecte de orice fel, inclusiv penalizari ca urmare a nerespectarii termenelor de executie, altor obligatii contractuale sau pierderii contractului ;

v        pierderi sau pagube datorate greselilor de proiectare ;

v        costul inlocuirii, repararii sau remedierii ca urmare a distrugerii sau avarierii bunurilor asigurate defectelor de material si/sau executiei ; aceasta excludere se aplica numai bunurilor nemijlocit afectate, nefiind exclusa pierderea sau avarierea bunurilor corect executate ;

v        uzura normala, coroziunea, oxidarea, deteriorarea datorate nefolosirii, precum si conditiilor atmosferice normale ;

v        pierderi sau stricaciuni datorate avariilor, defectiunilor, penelor sau deranjamentelor electrice sau mecanice, inghetarii lichidului de racire sau a altui fluid, ungerii defectuoase sau lipsei lichidului de ungere sau de racire, dar, daca astfel de defectiuni sau deranjamente provoaca un accident care cauzeaza pagube externe, pagubele indirecte vor fi despagubite;

v        pagube produse autovehiculelor autorizate sa circule pe drumurile publice, navelor sau aeronavelor ;

v        pagube produse prin distrugerea sau avarierea dosarelor, desenelor, documentelor contabile, chitantelor, banilor, timbrelor, actelor, evidentei debitorilor, notelor, garantiilor, cecurilor ;

v        pagube cauzate de disparitia unor bunuri, daca aceasta a fost constatata numai cu prilejul inventarierii periodice

Asiguratorul nu va acorda despagubiri pentru pierderea, avarierea sau raspunderea cauzata, produsa sau agravata direct sau indirect, de :

v        razboi, invazie, actiune a unui dusman extern, ostilitati (indiferent daca razboiul a fost declarat sau nu), razboi civil, revolta revolutie, insurectie, greva, greva patronala, tulburari civile, putere (dictatura) militara sau uzurpare de putere, grup de persoane rauvoitoare sau persoane care actioneaza in legatura cu orice organizatie politica, confiscare, conspiratie, rechizitionare, distrugere sau avariere din ordinul oricarui guvern de drept sau de fapt sau de orice autoritate politica ;

v        reactii nucleare, radiatii nucleare sau contaminarea radioactiva ;

v        actiunea voita sau neglijenta intentionata a asiguratului sau reprezentantilor sai;

v        incetarea totala sau partiala a lucrului

Un astfel de proiect este supus riscurilor inca din faza de elaborare . Riscurile de acest tip luate in considerare sunt prezentate in tabelul urmator:

Tabel nr. . Analiza riscurilor in proiect

2.9. Probleme de asigurare a comunicarii in cadrul proiectului

Comunicarea in santier

Un aspect de importanta deosebita pentru buna desfasurare a lucrarilor de constructie ale proiectului il reprezinta managementul comunicarii pe santier. Sub acest aspect, comunicarea in santier va fi asigurata respectandu-se urmatoarele:

Toata corespondenta emisa de seful de santier trebuie sa fie adresata managerului de proiect



Anuntarea oricarei schimbari trebuie facuta cu doua saptamani inainte de realizarea efectiva a schimbarii

Seful de santier si subalternii sai trebuie sa anunte managerul de proiect de orice erori sau diferente la 21 de zile de la semnarea contractului

Alte intrebari cu referire la constructie trebuie adresate managerului de proiect folosind formularuil cerere de informative

Managerul de proiect trebuie sa raspunda folosind una din formularile:

o       Sectiune de raspuns de pe formularul de cerere informativa

o       Nota de schimbare

o       Instructiune de santier

Instructiunile care nu afecteaza costurile sau timpul trebuie trimise managerului proiectului folosind formularul” Instructiune de santier”

Instructiunile de santier pot fie liberate de managerul de proiect, de architect sau de reprezentantul arhitectului in santier

Toate instructiunile verbale trebuie confirmate imediat de o instructiune scrisa de santier

Daca dupa parerea sefului de santieru o instructiune afecteaza costrul si timpul proiectului atunci el trebuie sa anunte managerul de proiect in 24 de ore si sa dea instructiuni in 3 zile folosind acelasi format ca si estimarea Notei de schimbare

Daca managerul de proiect este de acord cu seful de santier atunci acesta va schimba instructiunea de santier si va redacta o Nota de schimbare

O copie a instructiunilor de santier va fi tinuta de seful de santier in santier iar managerul de proiect va avea o arhiva a tuturor instructiunilor de santier

Informatiile din Instructiunile de santier pot fi incorporate in plansele de executie

Toate schimbarile din santier care afecteaza costul si timpul proiectuui trebuie identificate printr-o nota de schimbare

In trei zile de la primirea notei de schimbare seful de santier va emite o Estimare a notei de schimbare

Clarificarea planselor va fi facuta de architect in timpul constructiei. Aceste planse vor fi trimise sefului de santier dupa consultarea cu managerul de .proiect

Seful de santier va pregati zilnic rapoarte din progresul zilnic si le va nota in Jurnalul de santier.Acesta va contine:

Numarul de angajati din fiecare meserie aflati pe santier

Descrierea lucrarilor efectuate de fiecare meserie

Conditiile meteorologice cu temperaturile maxime si minime

Managerul de proiect trebuie sa produca fotografii cu locul constructiei inainte ca aceasta sa inceapa, urmand ca seful de santierul sa faca fotografii cu progresele suferite de constructive

Seful de santierul va face fotografii intr-o singura zi o data la doua saptamani si se va asigura ca fiecare fotografie este marcata cu data si locul de referinta

Comunicarea in afara santierului se prezinta astfel:

2.10. Managementul calitatii

Rezistenta, stabilitate si siguranta la foc a constructiei

Proiectul respecta normativul de siguranta la foc a constructiilor P118-99 conform scenariului de rezistenta la foc, fiind asigurate urmatoarele masuri, printre care:

- incadrandu-se la categoria „cladiri inalte”, cladirea are asigurate 2 cai de evacuare verticala si un ascensor de interventie pentru nivelele supraterane. Accesele spre scarile de evacuare sunt protejate cu spatii-tampon care beneficiaza de instalatii de desfumare si usi rezistente la foc 90 min, cu autoinchidere.

materialele folosite la compartimentarile interioare, la plafoane si la pardoseli sunt din categoria meterialelor incombustibile, cu rezistente la foc specificate in planurile de arhitectura.

evacuarea din spatiul birourilor sau al spatiilor comerciale se face in doua directii, prin coridoare rezistente la foc.

cladirea va fi echipata cu sisteme de detectie a fumului si cu instalatie de sprinklere –etajele supraterane, si drencere/perdele de apa pentru nivelul subteran. La fiecare etaj, pe coridoare, vor fi disponibile instalatii de hidrant iar in cele 2 case ale scarilor este prevazuta cate o coloana uscata pentru pompieri, cu alimentare la nivelul strazii. Apa necesara instalatiilor de stingere a incendiului va fi asigurata de rezervorul de apa propriu, prin pompe electrice cu alimentare alternativa de la generatorul electric.

- caile de evacuare vor fi semnalizate corespunzator prin semne luminoase cu sursa alternativa de curent.

transmisia focului intre etaje pe fatada este impiedicata de panouri rezistente la foc 30 minute cu o inaltime de 120 cm.

- alte masuri de prevenire si stingere a incendiilor sunt detaliate in scenariul de siguranta la foc.

Izolarea termica

S-au respectat prevederile din OG nr.29/2000 aprobata prin legea nr.325/2002 privind reabilitarea termica a fondului construit si stimularea economisirii energiei termice

S-au prevazut urmatoarele masuri de protectie termica a constructiei:

- inchideri exterioare din pereti cortina/panouri termoizolante sticla clara

- protectie termica a spatiilor incalzite de sub terasele circulabile cu polistiren expandat rigid de 10 cm grosime

- alcatuirea acoperisului in terasa cuprinde termoizolatie de polistiren expandat rigid, 10 cm grosime

- tamplarie exterioara din profile de aluminiu cu rupere de punte termica + geamuri termopan 6-10-4 mm, cu garnituri de etansare speciale

Controlul calitatii

In timpul constructiei seful de santier trebuie sa ceara cu regulalitate ca inspectorul de santier sa verifice alaturi de el anumite articole de lucrari finalizate. Nici o lucrare ascunsa nu trebuie sa fie acoperita inainte de a fi inspectata . In cazul in care exista lucrari acoperite si neinspectate acestea trebuie descoperite pe cheltuiala organizatiei.

Daca reprezentantul in santier gaseste lucrari care nu corespund din punct de vedere calitativ atunci el trebuie sa emita o instructiune de santier prin care acea lucrare va fi remediata.

Inspectia unui articol de lucrare nu elibereaza organizatia de orice responsabilitate in cazul in care mai tarziu va apare o defectiune.

Pentru mentinerea controlului calitatii in santier va fi numit un Inspector de santier care va avea ca principale responsabilitati:

Acceptarea procesului de inspectie si raport al controlului calitati

Sa urmareasca toata documentatia lucrarii in specialul contractul si autorizatia de constructie

Sa se asigure ca sunt respectate conditiile din autorizatia de constructie

Sa dea explicatii pentru lucrarile si materialele in plus fata de specificatiile proiuectului de constructie

Sa inregistreze zi de zi progresul constructiei

2.11. Managementul interactiunii proiect-mediu si protectia muncii

Interactiunea proiect-mediu

In proiectarea constructiei s-au respectat prevederile din Legea nr.195/2005, privind protectia mediului, Legea nr.107/1996 a apelor, OGR nr.243/2000 privind protectia atmosferei, HGR nr.188/2002, Ord. MAPPM nr.462/1993, Ord. MAPPM nr.125/1996, Ord. MAPPM nrce .756/1997.

Prin lucrarile propuse s-a evitat perturbarea vecinatatilor si taierea de arbori.

Functiunile prevazute prin proiect nu genereaza noxe sau alti factori de poluare ai mediului. Centrala termica, prevazuta cu combustibil gazos, are emisii de gaze arse care se inscriu in limitele admise de Ordinul M.A.P.P.M. nr. 462/199

Deseurile menajere vor fi colectate si depozitate in pubele din PP - tip Euro intr-un spatiu special amenajat pe propietate.Seful de santier va mentine santierul in bune conditii de curatenie.

Va elimina, depozita si transporta surplusurile constructiei zilnic.

Lucrarile prevazute in prezentul proiect nu constituie surse de poluare a apei, aerului, solului si subsolului si nu sunt generatoare de noxe. Dupa terminarea lucrarilor se vor evacua toate materialele ramase de la lucrare.

Evacuarea deseurilor rezultate din activitatile casnice va fi facuta de o firma de salubritateDaca lucrarile din santier vor obstructiona un drum public organizatia are obligatia sa semnalizeze un drum ocolitor si sa-l ilumineze noaptea

Managerul de proiect isi va lua toate masurile necesare pentru a limita poluarea fonica care ar putea sa deranjeze populatia

Nu vor fi instalate lumini exterioare santierului fara autorizatia autoritatilor

Pentru protejarea lucrarilor de conditiile meteo se vor realiza invelitori provizorii . De asemenea lucrarile la exterior vor inceta incepand cu 20 noiembrie. Lucrarile vor fi programate in asa fel incat incepand cu aceasta data sa se lucreze doar in interior.

Masuri pentru protectia muncii

Managerul de proiect are obligatia sa organizeze santierul astfel incat sa se asigure conditiile optime pentru desfasurarea activitatilor. Se vor realiza spatii socio-culturale si administrative (pentru asigurarea conditilor de lucru ale muncitorilor si pentru depozitarea materialelor). Va fi dezvoltata reteaua de utilitati (apa, caldura, energie), reteaua de cai de comunicatie precum si o serie de ateliere, statii de betoane, de mortare, balastiere si cariere.

Lucrarile de executie (inclusiv cele pentru imprejmuire) se vor desfasura numai in limitele incintei detinute de titular, fara afectarea domeniului public sau a vecinatatilor.

Accesul in santier

Seful de santier se va asigura ca pe santier nu vor intra persoane neautorizate

Vehicolele care vor intra sau iesi de pe santier vor fi verificate

Nici un muncitor nu va avea acces in santier fara echipamentul de protectie

Limite in santier:

Nu se vor desfasura activitati cu privire la activitatea de constructie in afara santierului

Nici un material, utilaj de constructie nu va fi amplasat in afara santierului.

Seful de santier isi va lua toate masurile de prevenire a incendiilor prin montare de stingatoare si prin instruirea personalului santierului.

Substantele periculoase vor fi depozitate si utilizate in mod corespunzator. Vor fi adoptate masuri pentru reducerea expunerii la pulberi. Toate persoanele de pe santier vor purta casca de protective. Santierul va fi imprejmuit pentru a limita accesul publicului.Vor fi efecuate dotari cu materiale de prim ajutor. Circuitele electrice existente sunt marcate. Operatiile de montare, demonatare de schele vor fi executate de personae compatente. Circulatia vehiculelor si a persoanelor este separate. Se va asigura curatenia si iluminatul la locul de munca

Pe durata executarii lucrarilor se vor respecta :reglementarile legale in vigoare in domeniu precum:

Legea privind securitatea si sanatatea in munca nr.319/2006;

Ord. MMSS nr. 508/2002 si Ord. MSF nr. 993/2002 privind norme generale de protectia muncii;

Regulamentul MLPAT nr.9/N/15.01993 - privind protectia si igena muncii in constructii -ed. 1995;

Ord. MMPS nr. 235/1995 privind normele specifice de securitatea muncii la inaltime;

Ord. MMPS nr. 255/1995 - normativ cadru privind acordarea echipamentului de protectie individuala;

Normele generale de aparare impotriva incendiilor aprobate prin OMAI nr.163/29.02007;

Ord. MLPAT nr.20N/11.07.1994 - Normativ C300.

alte acte normative in vigoare in domeniu la data executarii propriu-zise a lucrarilor

Finalizarea proiectului

Preluarea apartamentelor de catre noii proprietari va fi facuta cu acordul managerului de proiect si la data prevazuta in contract. Managerul de proiect va organiza o receptie pentru preluarea apartamentelor. La aceasta receptie vor lua parte :

Seful de santier

Managerul de proiect

Arhitectul

Cumparatorul

Comisia de receptie va analiza:

Executia lucrarilor in concordant cu contractual

Raportul realizat de architect

Realizarea documentatiei pentru fiecare etapa de constructive in parte

Inainte de organizarea receptiei de predare a apartamentelor managerul de proiect va intocmi:

Cartea tehnica a imobilului

Manualul de informatii suplimentare

Notificarile cu defectele sesizate si remediate

In cazul in care exista indoieli in ceea ce priveste intocmirea documentatiei de receptie a imobilului, comisia de receptie poate cere alte teste si examinari tehnice.

Daca examinarea se termina fara nici o problema se va intocmi “procesul verbal de receptive finala” in care comisia de receptia va scrie cocluzii si recomandari in ceea ce priveste constructia.

Piata imobiliara din Romania

Piata imobiliara se poate defini ca fiind acea piata care reuneste toate tranzactiile ce implica transferul de proprietate asupra terenurilor si imobilelor. Transferul de proprietate se presupune a fi un transfer permanent sau temporar de la una dintre parti la cealalta in schimbul unei compensatii, cel mai adesea exprimata in bani.

Pe plan european, in ultimii ani se remarca o tendinta, clar conturata, de orientare a investitorilor catre sectorul proprietatii imobiliare, considerand ca astfel sunt mai bine protejate investitiile lor si riscurile sunt mult mai usor de controlat. Daca piata imobiliara din Europa de Vest a inregistrat in ultimii 2 ani o tendinta de scadere, in special la capitolul investitii imobiliare comerciale, piata est-europeana se afla in plin avant Totusi, chiar daca coordonatele generale indica o scadere a activitatii pe piata imobiliara europeana, pe termen lung insa se apreciaza, de catre specialisti, ca se vor produce importante modificari structurale ale acestei piete. Aceste schimbari vor avea loc ca o consecinta a reducerii barierelor de intrare in Uniunea Economica si Monetara, liberalizand formarea ofertei de bunuri imobliare pe pietele de investitii. Avand in vedere extinderea Uniunii Europene, de la 15 la 25 de tari, piata europeana va ramane in continuare extrem de dinamica si va fi un bun mediu pentru investitiile in proprietati imobiliare.

Piata imobiliara in Romania a aparut si s-a dezvoltat extreme de rapid dupa 1990.Procesul de structurare al acestei piete poate fi caracterizat prin urmatoarele elemente:

operatiunile pe piata imobiliara au devansat ritmul elaborarii si implementarii de catre guvern a reglementarilor specifice;

piata imobiliara din Romania nu este lipsita de riscuri, uneori chiar mai mari decat in alte tari, datorita numeroaselor si rapidelor schimbari ale cadrului legal (reconstructia dreptului de proprietate, evaluarea proprietatilor, eliberarea titlurilor de proprietate asupraterenurilor; planurile de urbanism, eliberareaautorizatiilor de constructie)

institutionalizarea activitatilor specifice pietei imobiliare

dezvoltarea programelor educationale, la nivel universitar, pentru a asigura o pregatire

corespunzatoare operatorilor pe piata imobiliara.

Coordonatele pietei imobiliare sunt in plin proces de conturare, iar „actorii” pietei: agentii imobiliare, constructori, proprietari, producatori, comercianti sunt extrem de activi.

Romania este in urma celorlalte tari din regiune din punctul de vedere al numarului de locuinte livrate pe an. In ciuda aparentei nivelului foarte alert de constructie in capitala, in Bucuresti durata de finalizare a unei constructii este foarte mare in comparatie cu alte capitale europene.

Preturile locuintelor noi din capitala vor inregistra o incetinire a ritmului de crestere la 15 %, chiar daca volumul constructiilor este estimat la o crestere cu 20 %. Cele mai cautate zone in vederea realizarii de proiecte rezidentiale vor fi estul, centrul si sud-estul capitalei, pe cand vestul duce lipsa de asemenea proiecte, motiv pentru care cumparatorii s-au orientat spre locuinte vechi. Cu toate acestea, cererea de locuinte noi s-a dublat fata de anul precedent, iar majoritatea proiectelor rezidentiale sunt concentrate in zona de nord a capital.

Perspectivele pietei imobiliare din Romania sunt pozitive, fiind preconizate cresteri importante pe toate segmentele.

Diferenta mare dintre cererea de locuinte si oferta este principala cauza a cresterii preturilor apartamentelor. In prezent exista o mare nevoie de locuinte noi, estimata la aproximativ 2.000.000 de unitati locative. Intre nevoie si cerere exista o diferenta esentiala si anume puterea de cumparare. In actualele conditii se estimeaza o cerere de aproxiativ 1.000.000 de locuinte



loading...







Politica de confidentialitate

DISTRIBUIE DOCUMENTUL

Comentarii


Vizualizari: 2319
Importanta: rank

Comenteaza documentul:

Te rugam sa te autentifici sau sa iti faci cont pentru a putea comenta

Creaza cont nou

Termeni si conditii de utilizare | Contact
© SCRIGROUP 2020 . All rights reserved

Distribuie URL

Adauga cod HTML in site